Переформатирование гостиничной недвижимости под офисные функции

На протяжении последних лет на отечественном рынке недвижимости активно проявляется тенденция переформатирования коммерческих площадей. Собственники нередко реконструируют свои помещения или меняют их функциональные особенности, чтобы сделать объекты более привлекательными для новых арендаторов. Портал Officemaps.ru решил разобраться, почему игроки рынка перепрофилируют коммерческие здания и какие типы реноваций существуют, а также рассказать об опыте переформатирования гостиничной недвижимости под офисные нужды в России. Помогает нам в этом отдел исследований и консалтинга компании IPG.Estate.

Причины переформатирования объектов

Каждый объект недвижимости функционирует в рамках универсальной схемы «цикла жизни», которая состоит из пяти ступеней: стабильность, спад, обновление, открытие и подъем. После «стабильного» этапа коммерческие помещения сталкиваются с проблемой заполняемости арендопригодных площадей. Причины такой ситуации могут быть вызваны тем, что в ближайшем конкурентном окружении появляются более качественные объекты недвижимости, формируется новый формат арендаторов, меняется транспортная инфраструктура или происходит перенасыщение рынка, в целом. Кроме того, трудности с реализацией коммерческих площадей могут возникнуть из-за ошибки при выборе функционального наполнения на первоначальном этапе, а также влияния политических и макроэкономических факторов.

Один из способов разрешения этой проблемы заключается в переформатировании объекта недвижимости под нужды, которые пользуются спросом среди арендаторов на данный момент.

Когда и как проводить реновацию помещения

Часто собственники понимают, что реализуемый формат «устарел», когда снижаются такие показатели, как посещаемость объекта и обороты арендаторов (если речь идет о торговых центрах), присутствует высокий уровень ротации и увеличиваются сроки экспонирования свободных блоков, а также уменьшается операционный доход по результатам перезаключения договора аренды по сниженным ставкам. В целом же, по мнению экспертов IPG.Estate, о переформатировании коммерческого помещения нужно задуматься, если объект функционирует в одном и том же формате более 7-8 лет.

В таких случаях перепрофилирование осуществляется тремя способами: redevelopment здания, face lifting или refurbishment.

Redevelopment помещения представляет собой полную или частичную реконструкцию здания, цель которой – увеличение площадей, расширение их функционала и планировочных вариаций. 

Face lifting – это решение, которое предполагает косметический ремонт, улучшение качества помещений общего пользования и обновление инженерных систем. Под refurbishment понимается смена дизайна фасада и интерьеров здания, обновление входных групп, улучшение визуальной доступности и ребрендинг.

Отечественный опыт переформатирования объектов

Толчком к реновации коммерческих объектов стал кризис 2008 года: именно тогда в столице начали переформатировать офисные площади в апартаменты. Так, были перепрофилированы такие деловые центры, как «Даниловская мануфактура 1867», Manhattan House, «Николаевский дом», «Водный», «Фили Гранд», «Савеловский Сити». Эта тенденция еще больше проявила себя после кризиса 2014-2015 годов: с конца 2013 года власти Москвы получили более 50 заявок от девелоперов на смену формата объекта недвижимости. Например, перепрофилировались в апартаменты «Кленовый дом», «Пресня Сити», «Резиденция Тверская», Atlantic Apartments, Afi Resedence, Only.

В свою очередь, в северной столице наблюдается другой подход: бывшие гостиничные объекты используются как офисные центры. В качестве известных проектов реновации гостиниц Петербурга под деловые функции можно назвать: БЦ класса В+ «Пирамида», БЦ класса В+ «Петровский форт», БЦ класса В+ «Энерго», БЦ класса В Невский, 112. Здание БЦ Невский, 68 и офис компании Jet Brains были переформатированы из апартаментов.

В целом, 53% офисного сегмента Санкт-Петербурга составляют объекты, введенные в эксплуатацию ранее 2011 года. В торговом сегменте этот показатель достигает целых 76%.

Читайте также

• Обзор деловых районов и бизнес-центров Санкт-Петербурга 08 апреля 2024 Исторический центр Санкт-Петербурга традиционно считается сосредоточением деловой жизни. Однако, все больше компаний готовы рассматривать удаленные районы для размещения своих офисов, поскольку все чаще испытывают сложности для развития и расширения в условиях исторической застройки. Вероника Чаканова, партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate, рассказала о популярных деловых районах и бизнес-центрах высокого класса в Санкт-Петербурге, а также о перспективных локациях для аренды и покупки офиса.
• Как менялись бизнес-центры класса В и В+ в последние несколько лет 05 марта 2024 На московском рынке сложилась необычная ситуация. Возведение новых офисов класса В почти прекратилось, а наибольший объем выводимого на рынок предложения приходится на В+ и А. При этом даже крупные консалтинговые компании много лет следовали устоявшейся традиции и до 2024 года не всегда выделяли В+ в самостоятельный класс. Тем не менее, он прошел значительную эволюцию и стал достаточно статусным, чтобы привлекать резидентов, ранее предпочитавших элитные БЦ. Как менялись бизнес-центры В+ и как они все дальше уходили от класса В, рассказала Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group
• Самый популярный новый офисный атрибут: место, где можно сосредоточиться 26 февраля 2024 Сотрудники, трудящиеся по гибридной схеме, в дни, когда работают в офисе, сталкиваются с реальной проблемой — найти место, где можно сосредоточиться и выполнить работу.