IPG.Estate: Обзор рынка офисной недвижимости в Москве по итогам I полугодия 2022

Ставки аренды и уровень вакансии

Средневзвешенная базовая ставка аренды по итогам полугодия составила 22 280 руб. за кв.м в год (без учёта НДС и ОР):

• Ставка аренды в классе А – 26 970 руб. за кв. м в год.
• Ставка аренды в классе В/В+ составляет 17 600 руб. за кв. м в год.

Уровень вакантных площадей в офисном сегменте Москвы на конец 1 полугодия 2022 года находится на уровне 8,3%:

• Уровень вакансии в классе А - 9,8%.
• Вакансия в классе В/В+ составляет 6,9%.

Тенденции и прогнозы

Мы наблюдаем снижение активности в сегменте нового строительства, планы по реализации перспективных проектов откладываются на неопределенный срок.

Активность арендаторов существенно снизилась, объемы спроса несопоставимы с итогами 1 полугодия 2021. Основная активность арендаторов сместилась в сторону сокращения занимаемых площадей и поиска офисов меньшей площади. Фокус арендатора по итогам первого полугодия 2022 года можно сформулировать как «переезд в новый, более дешевый офис меньшей площади».

Данный факт позволяет, с одной стороны, прогнозировать сохранение спроса до конца 2022 года, с другой стороны, дает основания для негативного прогноза на 2023 год: когда основная масса арендаторов решит вопрос сокращения расходов на офис, в том числе и за счет переезда, вероятно ощутимое замедление активности и более глубокое сокращение объема сделок.

На этом фоне в наиболее уязвимой позиции находятся проекты класса А, поскольку спрос на высококачественный дорогой офис сократился уже сейчас.

Позитивный момент для рынка офисной недвижимости Москвы заключается в отсутствии ярко выраженных драйверов спроса: ситуация при которой рынок массово пополняют освобождающиеся крупные и специфические офисные блоки не наблюдается.

 

На фоне изменения экономического курса, рынок офисной недвижимости Москвы может получить импульс развития за счет укрупнения госкорпораций и прихода государства в сегмент IT. При этом низкие темпы ввода новых проектов позволят сгладить темпы роста вакансии.