Итоги 2020 на рынке офисной недвижимости

В прошедшем году на сегмент офисов пришлось около 50% знаковых инвестиционных сделок Петербурга. Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate, объяснил, почему инвесторам интересен данный сегмент, зачем арендаторам выкупать офисные площади, и что ждёт рынок коворкингов в новом году.

Основные показатели рынка

На сегодняшний день объем рынка спекулятивной офисной недвижимости составляет 2,7 млн кв.м: за 2020 год ввод в эксплуатацию новых объектов составил лишь 55 тыс. кв.м. Уровень вакансии достиг 9,4% при росте на 3,3 п.п., так как многие компании отказались от офисных площадей и на данном этапе отслеживают высвобождение привлекательных объектов.

Знаковый ввод 2020

1. БЦ «Премьер-Лига» (III очередь). Адрес: Лиговский пр., 266 М. Класс: В+. Общая площадь: 15 500 кв.м.
2. БЦ Bronka Space (реконструкция). Адрес: Синопская наб., 78. Класс: В+. Общая площадь: 8 770 кв.м.
3. БЦ «Смоленский Сквер» (реконструкция). Адрес: Смоленская ул., 10 Б. Класс: В+. Общая площадь: 1 239 кв.м.
4. БЦ «Невский, 1» (реконструкция). Адрес: Невский проспект, 1 Класс: А. Общая площадь: 10 000 кв.м.
5. БЦ «Новая Голландия К-12». Локация: Территория «Новой Голландии». Класс: А. Общая площадь: 11 800 кв.м.

Ставки аренды

Вне кризисных времен при объемном вводе новых объектов ставки аренды идут на понижение для привлечения клиентов. В 2020 году ни старым, ни новым проектам не пришлось идти на понижение ввиду стабильного интереса со стороны спроса.

Арендные ставки снизились на 1 п.п.:

• 1 700 руб./ кв.м - средний уровень запрашиваемых ставок на офисные помещения класса А;
• 1 230 руб./ кв.м - средний уровень запрашиваемых ставок на офисные помещения класса В.

Смена драйвера офисного рынка

Основными драйверами петербургского рынка офисов являются:

• IT-сегмент;
• Нефтегазовый сегмент.

В 2020 году крупные игроки сегмента IT приостановили переговоры по крупным офисным блокам. На текущий момент мы ожидаем, что произойдет «разморозка» этих проектов.

«Газпром» прекратил активную экспансию Санкт-Петербург в 2019 году. Судя по заявлениям компании прессе, сейчас стратегия развития меняется. Компания приобретает землю или готовые проекты с целью редевелопмента. Иными словами, «Газпром» будут продолжать экспансию за счет реализации проектов для собственных нужд.

Спрос на коворкинги

Мы продолжаем наблюдать рост доли коворкингов и выход крупных игроков. На сегодняшний день объем сегмента коворкинговых пространств в Санкт-Петербурге составляет 44,3 тысячи кв.м. В 2020 году развитие продолжили «Практик», Page, появились новые игроки – сеть коворкингов Corner, Buffer, Clockwork Time. Сейчас объем рынка составляет 44,3 тыс. кв.м. В 2021 году сегмент продолжит развитие за счет текущих участников и возможен выход новых игроков.

Многие проекты были запущены в начале локдауна. Невзирая на сложности спроса в период первой волны, заполняемость некоторых проектов в Санкт-Петербурге по итогам 2020 года составила 90%.

Сейчас увеличивается спрос на коворкинговые пространства со стороны корпоративных клиентов. Причиной такой тенденции стала переориентация на более лояльного арендодателя с целью оптимизировать расходы. Коворкинг может предлагать помесячную и более длительную аренду с понятным клиенту выходом из договора. Привлекает корпоративных клиентов также предоставление готового помещения с обеспеченным управляющей компанией сервисом.

Рост спроса на покупку офисов

Важной тенденцией 2020 года с точки зрения спроса стал возросший интерес к покупке офисных помещений конечными пользователями. Стимулом послужили трудности договорных отношений с собственниками в период коронакризиса. Также тенденция связана со снижением ключевой ставки и процента по ипотеке. Привлечение ипотеки кажется владельцам бизнесов более выгодной инвестицией, чем аренда рабочего пространства. Таким образом рынок наблюдает спрос из запросов на 1 000 кв.м офисных площадей и более.

На данный момент свободных для продажи офисных площадей в Петербурге крайне мало, и некоторые владельцы строящихся бизнес-центров уже обдумывают концепцию частичной продажи площадей. Стоимость площадей на моменте продажи обеспечивает владельца БЦ лучшей доходностью, чем классические арендные отношения.

Инвестиционный потенциал

Хотя в 2020 году конечные пользователи офисных пространств безвременно ушли на удаленку, и большой объем спроса на площади не предвиделся, офисы остаются традиционно понятным бизнесом. Этот бизнес позволяет войти в качественный проект со средним чеком в 200-250 млн рублей. При этом проект будет обеспечен большим арендным потоком. По ставкам капитализации офисный сегмент находится сейчас на уровне 2014 года и составляет 10,25%, что привлекает инвесторов и даёт им видение больших перспектив для развития.