Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2019 года

Отдел исследований и консалтинга компании IPG.Estate подготовил обзор рынка офисной недвижимости по итогам 2019 года.

Предложение

Общий объем качественного предложения в офисном сегменте Санкт-Петербурга по итогам 2019 года находится на уровне 2,7 млн. кв.м.

В 2019 году было введено 89 000 кв.м новых проектов спекулятивной направленности.

2019 год характеризуется пополнением рынка не только за счет нового строительства, но и за счет реконструкции объектов. Из объектов нового строительства стоит выделить два крупных бизнес-центра: Amber Hall и Business Box.

По данным IPG.Estate

В структуре нового ввода преобладает класс А с долей в 54%, на класс В/В+ приходится 46%.

Географическая структура предложения не изменилась, лидерами по общему объему предложения остаются Петроградский, Центральный и Московский районы города, суммарно в которых располагается 53% общего объема качественных офисов.

По данным IPG.Estate

В структуре предложения в зависимости от класса офисных центров преобладает класс В/В+, занимая долю в 56%, на класс А приходится 44% общего объема офисов.

На начало 2020 года в активной фазе реализации находятся 11 офисных центров, запланированных к вводу в течение текущего года.

По нашим прогнозам, прирост предложения в сегменте качественных офисных помещений составит 165 000 кв.м.

По данным IPG.Estate

Спрос

Поглощение в сегменте офисной недвижимости по итогам 2019 года составило 130 000 кв.м, что превысило данный показатель прошлого года.

По данным IPG.Estate

В структуре поглощения по отраслевой принадлежности в лидерах остается IT-сегмент с долей в 31% от общего объема сделок. Нефтегазовый сектор сохранил объем сделок на уровне 30%. Компании остальных отраслей в целом сохранили ранее достигнутый уровень поглощения.

В структуре спроса по требуемой площади максимальное количество сделок пришлось на диапазон 200 – 500 кв.м. Также отмечен высокий уровень заявок на площади от 500 кв.м. Сохраняется высокий спрос на офисные блоки, площадью более 1 000 кв.м.

По данным IPG.Estate

Вакансия и ставки аренды

Средневзвешенная вакансия на начало 2020 года в офисном сегменте Санкт-Петербурга составляет 5,9%.

Уровень вакансии в классе А составляет 7,9%, уровень вакансии в классе В/В+ составляет 4,1%.

По данным IPG.Estate

Географическая структура распределения спроса показала лидерство Московского и Петроградского районов, в которых зафиксирован наименьший уровень вакансии. Низкий уровень вакантных площадей во Фрунзенском районе обусловлен отсутствием нового ввода качественных офисов.

По данным IPG.Estate

На начало 2020 года средний уровень ставок аренды на офисные помещения класса А находится на уровне 1 720 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и КУ. Средний уровень ставок аренды на офисные помещения класса В/В+ находится на уровне 1 250 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и КУ.

Тенденции и прогнозы

• В 2019 году объем нового ввода происходил в основном за счет реконструируемых объектов.
• На текущий момент ощущается нехватка качественных офисных блоков площадью от 1 000 кв.м, в Центральном районе – от 500 кв.м.
• С точки зрения спроса лидирующие позиции занимают IT и нефтегазовый секторы.
• Коворкинги заняли свою нишу на рынке офисной недвижимости и продолжают наращивать свое присутствие. Крупные компании начали формировать устойчивый спрос на коворкинговые пространства как для размещения отдельных департаментов, так и для организации полноценного офиса.
• В перспективе 2-3 лет новые объекты будут выходить с высоким процентом заполненных площадей. На текущий момент активно идет арендная кампания строящихся проектов.
• Если раньше рынок только интересовался проектами редевелопмента или строительства зданий по формату build-to-suit, то сегодня запросы все чаще переходят в действительные переговоры.

Исследование подготовлено командой отдела исследований и консалтинга IPG.Estate