Офисы Санкт-Петербурга. Итоги 3 кварталов 2020

27 октября в рамках онлайн-мероприятия IPGMarketInSight «Спасибо, что живой» от компании IPG.Estate Вероника Чаканова, руководитель отдела офисной недвижимости, подвела итоги трёх кварталов 2020 года. Она ответила на насущный вопрос о том, какие изменения претерпел рынок офисной недвижимости за последние три квартала, и что его ждет в ближайшем будущем.

 

Текущие показатели рынка офисов

Объем спекулятивного рынка офисных площадей составляет 2,7 миллионов квадратных метров, ведь за 2020 год рынок пополнился на 55 тысяч «квадратов».

Поглощение составило порядка 60 тысяч кв.м, и к концу года ожидается рост этого показателя до ста тысяч. Ввод, по прогнозам, остановится до 2021 года, и объем нового спекулятивного предложения остаётся на уровне 55 тыс. кв.м.

Сравнивая основные показатели ожидаемой динамики и фактической, видно, что основные изменения претерпел ввод новых проектов, изменившись на 65%. Не совпали и показатели свободных площадей в связи с пандемией: вакансия выросла на 4% и составляет 243 тысячи квадратных метров. Объем поглощения снижен на 25%, а неизменными остались ставки аренды, сохраняя средний уровень около 1 500 рублей с учетом НДС.

• 1 700 руб./ кв.м

   - средний уровень запрашиваемых ставок на офисные помещения класса А

• 1 230 руб./ кв.м 

   - средний уровень запрашиваемых ставок на офисные помещения класса В

Динамика прироста качественных площадей

По вводу новых объектов текущий год превышает лишь антирекордный 2018-й. Тем не менее, в III квартале этого года петербургский рынок пополнился уникальными проектами.

1. Бизнес-центр «Невский, 1». Общая площадь здания составляет 10 000 кв.м. Это реконструированный компанией ЛСР объект класса А.

2. Вторая очередь «Лахта Центра». Высокотехнологичное здание класса А для структур компании Газпром площадью около 90 000 кв.м.

3. Бизнес-центр «Новая Голландия К-12». БЦ площадью более 9 тысяч кв.м занят в структуре Газпрома, отличается высокой технологичностью и дизайном.

В числе ожидаемых в 2020 году проектов с переносом сроков на будущий год оказались IV очередь БЦ «Заневский каскад» от компании «Адамант» и вторая очередь БЦ «Собрание» - суммарно их площадь составила бы 55 тыс. кв.м. Также был скорректирован срок ввода бизнес-центра Atlas Сity в 26 000 кв.м, но рынок надеется на ввод данного объекта в 2021 году.

Спрос: ведущие драйверы рынка

По итогам трёх кварталов, поглощение составило 60 тысяч квадратных метров. Говоря о поглощении офисных площадей Петербурга, представляются два основных драйвера:

• Компания «Газпром»;

• Сегмент IT-компаний.

«Газпром» постепенно завершает активную экспансию, которая пока сопровождается крупными сделками. Уже очевидны сроки готовности компании переехать в «Лахта Центр» - расчет идёт на 2024 год.

IT-сектор лучше остальных бизнес-направлений справился с локдауном и переходом на удаленную работу в силу своей подготовленности. Представители IT-бизнесов не планируют возвращаться в офисное пространство минимум до конца январских праздников. Сейчас офисы посещают не более 10-15% сотрудников таких компаний, в связи с чем разнообразные крупные сделки были перенесены на будущий год. 

Вакансия 9%. Как так вышло?

Уровень вакансии в среднем вырос на 4%, но в сложившихся условиях важна сегментация на классы А и В.

В классе А произошло высвобождение 1% площадей, когда в классе В вакансия выросла на 5,5%. Анализируя общий объем вакансии (240 тыс. кв.м) важно учесть, что её составили либо нововведённые площади, либо освободившийся класс В некрупного формата. Причиной этому служит влияние пандемии на малый и средний бизнесы, которые предпочитают офисные центры класса В. 

И хотя показатель вакансии на сегодняшний день велик, он обеспечен бизнес-центрами с малой нарезкой. Для крупных компаний предложения по-прежнему сводятся к минимуму.

Средний уровень ставок аренды в обоих классах не поменялся в сравнении с прошлым годом. Это подтверждает ожидания девелоперов о возобновлении спроса в следующем году, несмотря на текущую обстановку в мире.

Коворкинги: рост сегмента

Новым драйвером 2020 года стал рынок коворкингов. На текущий момент в Петербурге работает порядка 42 000 квадратных метров гибких офисных пространств, что составляет 1,2 процента от всего офисного рынка. Доля кажется небольшой, но она сравнима с показателями Москвы и даже Нью-Йорка.

Крупнейшими проектами Петербурга являются локальные игроки - Page Avenue (5 000 кв.м) и успешно развивающаяся сеть коворкингов «Практик». Её готовый крупнейший проект расположен в общественном пространстве «Линии» (6 500 кв.м), к открытию готовятся еще два проекта суммарно на 1,5 тысячи рабочих мест (около 7 000 кв.м). Также крупным игроком является «Ясная Поляна» площадью более шести тысяч кв.м.

Чем коворкинг привлекает корпоративного клиента?

• Экономия

Не приходится инвестировать деньги в техническое нужды - все услуги, оснащение, дизайнерские решения включены в стоимость арендной платы.

• Пластичность

Компания получает гибкое пространство, где сегодня можно арендовать места для ста человек, завтра - для 50, если резоннее отправить часть сотрудников на удалёнку. Есть возможность экспериментировать – увеличивать или сокращать количество рабочих мест в зависимости от нужд компании.

• Сроки

Есть возможность договориться с арендодателем на выход из договора в удобное время, процедура достаточно проста. Это значительное преимущество.

Все три фактора - основа запроса при подборе новых рабочих площадей для бизнеса. Кризисные времена требуют оптимизации вложений и компромиссные условия договора аренды.

Если несколько лет назад коворкинг-пространства составляли 300-500 кв.м, то сегодня этот показатель возрос до показателя в 1 000 кв.м. Это значит, что сейчас к гибким офисам все сильнее будут проявлять интерес корпоративные клиенты, которые считают данный формат комфортным для оперативного размещения и оптимизации затрат.