Индексация ставок в договоре аренды

Пошатнувшийся в 2020 году рынок коммерческой недвижимости с опаской обсуждает растущие цены. Вопросы вызывает и индексация ставок аренды. Разбираемся, почему важно обращать внимание на этот пункт и какой индексации ожидать в 2021 году.

Регулирование индексации

Изменение размера оплаты арендной ставки регулируется Гражданским кодексом. Согласно статье 614, арендодатель может изменять ставку арендной платы не чаще одного раза в год. Этот не зависимый от условий договора процесс и называется индексацией.

В рамках договора стороны устанавливают размер индексации. По опыту рынка Санкт-Петербурга средний годовой процент индексации находится в диапазоне от 5% до 10%.

Что влияет на индексацию?

В первую очередь, индексация зависит от площади блока, который занимает арендатор. Как правило, суммарный платёж за аренду помещения прямо пропорционален масштабу бизнеса компании-арендатора. В связи с этим, в интересы арендодателя входит предоставление различных преференций, в том числе сниженной индексации (около 5%) для крупных клиентов.

Также важно уделить внимание стартовой ставке. Если изначально точка входа для арендатора достаточно низкая, то закладывается более высокая индексация, чтобы в среднесрочной перспективе выйти на рыночную стоимость. Когда ставка изначально находится в рамках рыночной, индексация выражается в меньших показателях.

Индексация и уровень инфляции

Встречаются случаи, когда по желанию одной из сторон арендатор и собственник приходят к привязке индексации к уровню инфляции, исходя из данных Росстата. Редкость такой практики обусловлена нестабильностью инфляции и трудностями в ее прогнозировании.

Договориться сразу

Наиболее прозрачный вариант договора аренды изначально предусматривает индексацию на каждый год из общего установленного срока. Это позволяет арендатору рассчитать и спрогнозировать ставку на любой период аренды в рамках действующего договора.

Владельцы высококлассных объектов отходят от ежегодных переговоров с арендаторами, а фиксируют четкий размер ставки на каждый год аренды.

Прогнозы на 2021 год

В существующих реалиях рынка владельцы бизнес-центров заинтересованы в сохранении отношений со своими клиентами.

В 2020 году некоторые собственники давали преференции арендаторам, чтобы снизить нагрузку в условиях кризиса. Так арендаторы платили сниженную ставку аренды, получив на 2021 год компенсирующую эти послабления индексацию.

Контракты между собственником и арендатором, не претерпевшие изменений в 2020 году, сохранят изначально заложенную индексацию.

Так как коронавирус еще не ушел из нашей рутины, трудно говорить о заведомо понятных тенденциях. На данный момент рынок прослеживает ввод новых объектов с достаточно высокими арендными ставками. И в силу того, что затраты бизнес-центров ежегодно растут, ожидается, что классическая индексация в районе 5-7% сохранится.