Из чего формируется ставка аренды на офис и может ли она меняться в течение срока аренды?

Officemaps.ru рассказал, из каких составляющих складывается ставка аренды, может ли арендодатель изменить стоимость арендной платы в течение срока аренды, и почему нельзя опираться только на цену за кв. метр при выборе помещения.

Как рассчитывается ставка аренды и офиса?

После кризиса 2008 года практически все арендодатели отказались от номинирования арендной ставки в иностранной валюте, поэтому сейчас все расчеты за арендную плату ведутся в рублях и стоимость устанавливается за 1 кв. м помещения.

Чаще всего, базовая ставка аренды включает в себя следующие составляющие:

• оплата за возможность пользоваться квадратными метрами помещения;
• НДС, если применим;
• операционные расходы, связанные с обслуживанием всего здания;
• налоги, связанные с объектом недвижимости;
• отопление, вода и водоотведение.

В Санкт-Петербурге в базовую ставку аренды, как правило, не входят следующие расходы, для которых арендатор заключает договор со сторонними организациями:

• парковка;
• электричество оплачивается по счетчикам по городским тарифам;
• клининг;
• телекоммуникационные услуги.

Арендная ставка, ее составляющие, дополнительные платежи согласовываются между собственником и арендатором. Стороны по своему усмотрению могут договариваться о формировании оплаты за аренду офисного помещения. Бывают случаи, когда арендатору важно включать в арендную ставку все расходы, связанные с офисом, в том числе электричество, парковку и всевозможные дополнительные сервисы, поэтому условия расчета арендной ставки прописываются в договоре аренды. 

Отличается ли формирование ставки аренды офиса в Москве и регионах?

Расчет арендной ставки не отличается в Москве, Санкт-Петербурге и регионах, так как набор требований, предъявляемых к помещению везде примерно одинаковый. Стоимость самой аренды в зависимости от региона может быть выше или ниже. 

Из особенностей, в Москве исторически сложилось так, что чаще всего там используется ставка, выраженная за кв. м в год по системе Тtriple net без всевозможных надстроек - чистая ставка за кв. метр помещения.

Почему нельзя выбирать помещение только по цене за кв. м?

Стоимость аренды за кв. метр - это величина, которая позволяет примерно определить качество помещения на начальном этапе и отсечь совсем плохие варианты.  

Однако, опираться просто на абсолютную величину ставки при выборе офиса довольно сложно. Необходимо сравнивать сопоставимые вещи. На первый взгляд идентичные помещения могут иметь существенные нюансы. 

Во-первых, стоит оценить также стоимость чистой аренды - Трипл нет, без включенных налогов и операционных расходов. Во-вторых, необходимо сравнить варианты по качеству и техническим характеристикам. Например, есть помещения с хорошей дизайнерской отделкой, хорошим ремонтом, но без кондиционирования. В связи с этим ставка аренды может сильно отличаться. Даже в одной локации одинаковые по метражу помещения могут иметь разную арендную ставку. 

Может ли ставка меняться в течение срока аренды офиса?

Если срок аренды более года, то возможна индексация арендной ставки. ГК РФ позволяет изменять арендную ставку не чаще 1-го раза в год на %, согласованный сторонами и прописанный в договоре аренды. Если договор заключен на срок менее года, то ставка остается неизменной. 

Так как в Санкт-Петербурге ставка налога НДС включена в ставку аренды, то при пересмотре ставки базового налога на НДС и аренда может увеличиваться или уменьшаться. Так же и с дополнительными платежами, входящими в аренду. Если отдельно договоре аренды заранее оговорено, что при изменении тарифа на на тепловую энергию и воду, электроэнергию при освещении всего здания и эксплуатацию лифтов, ставка аренды пересматривается на ту же величину, то стоимость аренды может меняться. Если в договоре заранее такие условия не прописаны, то аренда пересматривается не чаще, чем 1 раз в год.