Как выйти из договора аренды без штрафов

В любое, особенно экономически нестабильное время у компании может возникнуть потребность расторгнуть договор аренды офиса. Специально для портала Officemaps.ru Вероника Чаканова, партнёр, руководитель офисной группы IPG.Estate, рассказала, как подготовиться к такому сценарию и обезопасить себя от возможных рисков и штрафов.

Сто раз проверь, один раз заключи

По какой бы причине компания не шла на досрочный разрыв контракта, сделать процесс максимально безболезненным поможет изначально грамотно составленный договор аренды. Помимо пунктов, описывающих права и обязанности сторон, арендную ставку и т.д., договор должен предусматривать все возможные сценарии развития отношений сторон и способы их урегулирования.

В том числе, при составлении контракта следует прописать сроки уведомления о его расторжении. По практике рынка, досрочный выход из долгосрочного контракта в первый год аренды сопровождается штрафом. Со второго года чаще компания не несёт дополнительных издержек, если выходит из договора согласно установленным срокам уведомления.

Важным вопросом при расторжении договора также может стать состояние помещения. Если в договоре не был учтен естественный износ, то арендатору придется выполнить или оплатить сметную стоимость восстановительного ремонта. Учесть такие нюансы при составлении договора помогает профессиональный консультант, который имеет ежедневный опыт работы с собственниками и арендаторами.

Выход из договора: 4 основных сценария

Если заключенный договор аренды не предусматривает порядок действий по досрочному расторжению или срок уведомления слишком долгий, необходимо готовиться к переговорам. Идя на разговор с арендодателем, арендатор должен просчитать все альтернативные варианты переезда и иметь полное представление о текущей ситуации на рынке офисной недвижимости. В ходе переговоров с арендодателем возможно:

• Договориться об изменении условий по текущему контракту без его расторжения. Добиться этого можно путем корректировки ставки аренды и/или изменения помещения, например:

- сокращение или увеличение площади, если это позволяет архитектура;

- переезд в альтернативное помещение в рамках бизнес-центра).

• Договориться о досрочном выходе без штрафа раньше наступления срока уведомления в случае, если арендодатель сможет оперативно найти арендатору замену. Так, например, если новый арендатор найдется быстрее, арендодатель, не теряя время, может отпустить арендатора и подписать новый долгосрочный договор.
• Сдать офис (или его часть) в субаренду.
• Согласовать приемлемый для обеих сторон размер компенсации и расторгнуть контракт. В этом случае также возможно привлечение к переговорам профессионального консультанта. Стоимость его услуг будет напрямую зависеть от экономии компании между изначальными условиями расторжения по контракту и достигнутыми договоренностями.