Можно ли избежать ежегодного повышения арендной платы за офис?

Арендодатель вправе единожды в год увеличивать размер арендной платы на %, прописанный в договоре аренды. Officemaps.ru рассказывает, обязательна ли ежегодная индексация и возможно ли отменить повышение арендной платы.

Индексация арендной ставки фиксируется в договоре аренды офиса

Индексация арендной ставки появилась еще в 90-е годы и была связана с инфляционными процессами в стране. Данный инструмент используется в мировой практике для защиты арендодателя от инфляции. 

Индексация - это право арендодателя поднять стоимость аренды, и не является строго обязательной процедурой. Если на момент истечения срока аренды рынок коммерческой недвижимости начал расти, и ставка аренды уже не соответствует рыночным условиям, тогда арендодатель может воспользоваться своим правом и индексировать ставку на тот %, который прописан в договоре. 

При заключении договора аренды необходимо уделить особое внимание пункту “Арендная плата”, в нем прописываются изменения размера арендной ставки. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, размер аренды может изменяться по соглашению сторон в сроки, установленные договором, если данный пункт не прописан - не чаще 1 раза в год.

Индексация закладывается в долгосрочных и бессрочных договорах аренды исходя из текущей ситуации на рынке офисной недвижимости и общей экономической ситуации в стране на момент подписания договора, а также для краткосрочных договоров, если предусмотрено автоматическое продление договора. Чаще всего горизонт планирования составляет 3-5 лет, бывают исключения в 7-10 лет. При этом в долгосрочных договорах указывается срок, после истечения которого стороны готовы пересмотреть договорные условия.

Возможно ли договориться об отмене повышения стоимости аренды офиса?

Возможность увеличения стоимости аренды и размер индексации определяется сторонами на момент подписания договора. Все зависит от того, на каких условиях будет достигнуто сторонами соглашение. Например, арендатор может запросить льготные условия в первый год аренды, а арендодатель в качестве компенсации включить в условия договора увеличение арендной ставки на будущие периоды. 

Если договор заключен на срок менее года, то указывается фиксированная ставка без индексации. В дальнейшем подписывается новый договор аренды офиса на тех же условиях либо с изменением арендной платы в зависимости от конкретной ситуации.

Индексация возможна как в большую, так и в меньшую сторону - все зависит от рыночных условий и конкретной ситуации на момент подписания договора аренды. При условиях, когда на рынке спрос снижается, а при повышении ставки есть риск потерять арендатора, арендодатель может оставить арендную плату на том же уровне. В основном договора заключаются на условиях, когда индексация применяется по необходимости и на это есть объективные причины, а не в качестве автоматической ежегодной процедуры.

Как экономическая ситуация в 2020-2022 влияла на стоимость аренды офиса?

В период 2020-2022 годов рынок находился в состоянии равновесия, практически никто из арендодателей ставки не поднимал. Многим компаниям необходимо было менять свои бизнес-модели и стратегии, оптимизировать расходы. В большинстве случаев арендаторам удалось выйти на диалог и договориться о формате взаимодействия, который устроил обе стороны. В основном, арендодатели понимают, что в сложный экономический период выгоднее предоставить более лояльные условия, чем потерять клиента и денежный поток, который формирует их экономическую стабильность.