Чек-лист по согласованию договора аренды

Согласование договора аренды – финальный шаг перед тем, как компания вступит в коммерческие отношения с собственником бизнес-центра. Ранее Officemaps.ru писал о том, как найти идеальный офис под нужды своего бизнеса. Сегодня мы расскажем, что чаще всего подвергается согласованию, и как снизить риски при аренде офиса.

Срок договора и индексация

Сперва нужно понять, на какой тип договора аренды ориентируются стороны сделки: краткосрочный или долгосрочный. Краткосрочный заключается сроком до 11 месяцев, долгосрочный – от 3 до 5 лет.

Также в отличие от краткосрочного, в долгосрочном договоре фигурирует ежегодная индексация ставки, размер которой в среднем составляет 6-10%, однако о размере индексации стороны также могут договариваться. Отметим, что долгосрочный договор подлежит обязательной государственной регистрации. В нем же прописано, на чьей ответственности лежит регистрация документа в Росреестре.

В любом договоре аренды прописываются коммерческие условия. Сама арендная плата делится на две составляющие:

• Постоянная (ставка аренды,);
• Переменная (эксплуатационные платежи, коммунальные услуги парковочные места).

Ряд арендодателей полностью или частично включают услуги из переменной части в постоянную. В частности, в постоянную часть обычно включаются коммунальные платежи за исключением электричества.

Размер депозита

Несомненно, стоит согласовать и размер обеспечительного платежа (депозит). Как правило, он равен сумме оплаты одного месяца аренды для класса В/В+ и 2 месяцев аренды для класса А. И депозит, и первый арендный платёж арендатор вносит при подписании договора.

В ряде случаев (например, арендатору требуется ремонт) собственник может запросить удвоенный обеспечительный платеж, чтобы минимизировать риски.

Арендные каникулы

Условия арендных каникул – пункт в договоре аренды, который временно освобождает Арендатора от ежемесячных выплат. Обычно эти условия связаны как с проведением дополнительных ремонтных работ, так и с форс-мажорными обстоятельствами (например, локдаун).

Горизонт планирования

Важный пункт в договоре аренды – срок уведомления о расторжении контракта каждой из сторон. Этот период закладывается для того, чтобы арендодатель смог подыскать замену и сохранить арендный поток, а резидент – успеть подобрать новое помещение.

На этапе расторжения фокус внимания вновь смещается на обеспечительный платеж. В случае выдержанных сроков сумма возвращается арендатору. Однако если своевременного предупреждения о разрыве контракта не было, платеж становится штрафной санкцией и не возвращается резиденту.

Акт приема-передачи

Еще одним пунктом договора является акт приема-передачи. Он фиксирует состояние помещения перед переездом нового арендатора и по окончании аренды. После вступления акта в силу арендатор может проводить ремонтные работы. При этом необходимо согласовать строительство с собственником бизнес-центра, чтобы избежать повреждений инженерных систем и конструктива здания.

Предварительный договор аренды

Отдельно стоит упомянуть предварительный договор аренды, который является более редкой практикой для рынка аренды и заключается до ввода объекта в эксплуатацию. Он регламентирует обязательства собственника и арендатора по дальнейшему заключению классического договора аренды.

За помощью – к профессионалам

При таком количестве нюансов в согласовании договора аренды целесообразно обратиться к профессионалам. Брокер-консультант поможет арендатору комплексно рассмотреть все предлагаемые условия и договориться с собственником о наиболее комфортном учете интересов обеих сторон.