Инвестиции в офисную недвижимость. Как выбрать объект?

Вложения в офисную недвижимость – это не только стабильный пассивный доход «после», но и тщательный поиск объекта «до». Какие офисы принесут большую прибыль? Что нужно учитывать при их выборе? И какие особенности бизнес-центров позволят привлечь крупных арендаторов?

Отдельный офис или целый бизнес-центр?

Классический и наиболее выгодный вариант инвестиций – покупка целого офисного здания. Минимальная сумма вложений в покупку бизнес-центра составит 300 млн рублей. Однако доход собственникам здания могут приносить не только арендаторы, но и средства от платной парковки, размещения рекламы, кафе, автоматов и различных сервисов (например, клининга).

Наличие мест общего пользования и парковки в офисном центре – это преимущество для инвестора: классификация БЦ учитывает наличие различных сервисов внутри здания и их уровень. Чем качественнее инфраструктура и сами офисы, тем выше арендные ставки и потенциальная доходность, а риски – меньше. Типовой арендатор бизнес-центров класса В+ или А – это, как правило, крупные компании с хорошей платежной дисциплиной.

Приобретение отдельного офиса принесет меньший доход, но также может стать грамотной инвестицией. Перед покупкой помещения важно узнать, какая компания управляет объектом и какие офисы расположены по соседству.

Что делать, если объект уже заполнен арендаторами?

Перед покупкой заполненного бизнес-центра важно проанализировать состав арендаторов, обратить внимание на зрелость договора аренды и ознакомиться с правилами выхода из него. Нужно заранее понимать, находятся ли ставки в рамках рыночных, и согласятся ли на текущие условия новые арендаторы.

Важно оценить работу управляющей компании, а также проанализировать структуру расходов – на что и насколько эффективно тратятся средства.

Также нужно рассчитать возможность улучшения арендного потока. Например, если объект заполнен на 70%, после сдачи остальных помещений поток может увеличиться на 30%.

На что нужно обращать внимание при поиске?

В первую очередь, необходимо изучить юридическую составляющую объекта: проверить грамотность оформления прав собственности, наличие всех документов, отсутствие обременений в виде ареста собственника и другие нюансы. Также важно выяснить, что является предметом купли-продажи: объект недвижимости или юридическое лицо.

Помимо этого, при выборе объекта нужно обратить внимание на такие детали, как:

• Инженерное обеспечение: наличие интернета и телефонии внутри здания, современных систем вентиляции и кондиционирования, отопления и электроснабжения;
• Наличие пожарной сигнализации и системы тушения;
• Удобство входных групп;
• Количество парковочных мест: если их недостаточно, крупные арендаторы не согласятся на аренду. Если на 70-100 кв. м офисных площадей приходится одно машиноместо, считается, что у БЦ хорошая обеспеченность парковочными местами;
• Оптимальность использования пространства;
• Особенности планировки: например, формат open space будет преимуществом, потому что чаще пользуется спросом и дает возможность сделать коридорно-кабинетную планировку при таком запросе;
• Наличие клининга и столовой для арендаторов.