Мировой бум рынка недвижимости для центров обработки данных (ЦОД) в эпоху искусственного интеллекта (ИИ)

Мировой рынок недвижимости для центров обработки данных (ЦОД) переживает значительный бум как в России, так и на Западе. Это связано с ростом спроса, вызванным развитием искусственного интеллекта (ИИ). ИИ предъявляет высокие требования к вычислительным мощностям и энергопотреблению, что требует создания новых масштабных площадок с развитой инфраструктурой. Инвесторы все активнее рассматривают ЦОД как привлекательный сектор с высокими перспективами доходности, несмотря на региональные различия и экономические вызовы.

AI как драйвер спроса на специализированную недвижимость

Искусственный интеллект предъявляет более высокие требования к вычислительным ресурсам по сравнению с традиционными IT-задачами. Обучение одной крупной AI-модели может потреблять миллионы киловатт-часов электроэнергии, что требует дата-центров с высокой плотностью мощности и надежной системой охлаждения. Это ведет к росту спроса на большие земельные участки для строительства масштабных дата-центров, а также на специализированные здания с особыми требованиями по этажности, нагрузке на полы и системам вентиляции. Ключевым фактором при выборе местоположения становится доступность и надежность энергоснабжения, напрямую влияющая на бесперебойную работу AI-оборудования.

ЦОД: мировые регионы для вложений в недвижимость дата-центров

Согласно анализу Nev Real Estate, ИИ меняет глобальную инвестиционную карту и определяет, где сегодня формируются новые центры притяжения капитала.

Ближний Восток: эпицентр роста рынка дата-центров

Рынок дата-центров на Ближнем Востоке и в Африке быстро развивается и к 2030 году может достичь объема в $19,89 млрд при среднем годовом росте около 15%. Крупные мировые компании, такие как Microsoft, Amazon и Google, строят облачные регионы в Дубае, Абу-Даби, Эр-Рияде и Дохе. Проекты, такие как AI Campus в Абу-Даби и DataVolt в Саудовской Аравии, требуют больших площадей и развитой инфраструктуры. Регионы привлекают инвестиции благодаря поддержке государств и масштабным программам цифрового развития, создавая хорошие возможности для покупки земли и строительства специализированных зданий.

Юго-Восточная Азия: использование цифрового роста

Индонезия активно развивает рынок дата-центров и AI, ожидается рост до $3,79 млрд и $1,44 млрд соответственно к 2030 году. Важные проекты реализуются в Джакарте и Батаме с участием таких операторов, как Equinix и Microsoft. В Таиланде, благодаря национальной стратегии по AI и проекту Giga-DC, строительство обходится дешевле, что делает регион привлекательным для инвесторов. Развитие инфраструктуры создает благоприятные условия для вложений в недвижимость под дата-центры.

Перспективные хабы: Турция и Кипр

В Турции уже создано около 120 МВт мощностей с планами расширения, дата-центры возводят в Стамбуле и Анкаре. Географическое положение и растущий кадровый потенциал делают страну важным мостом между Европой и Азией. Кипр стремится стать значимыми «вратами» данных в Средиземноморье, привлекая инвесторов благодаря членству в ЕС и стабильному законодательству. Эти рынки интересны для строительства современных дата-центров и научно-исследовательских центров, особенно с учетом растущих требований к безопасности данных.

Россия: рынок дата-центров и инвестиционные возможности

Российский рынок дата-центров в 2025 году активно развивается: строятся новые современные объекты и расширяются существующие мощности. Согласно исследованию IPG. Estate, к началу 2025 года в России функционирует около 194 дата-центров, преимущественно в европейской части страны, общей мощностью около 3,6 ГВт. Среди них — как майнинговые, так и традиционные площадки. Крупные компании, например Яндекс, реализуют масштабные проекты, такие как дата-центр в Калуге мощностью 63 МВт с 3 800 серверными стойками.

Объем рынка дата-центров в России оценивается в диапазоне 2,5–5,5 млрд долларов, а среднегодовой темп роста прогнозируется на уровне 7–9% до 2030 года. Основные драйверы спроса — ускоренная миграция российских предприятий в облако, государственные цифровые инициативы с акцентом на локализацию данных, развитие 5G и растущий интерес к AI-суперкомпьютерам. Главные центры размещения находятся в Москве, Санкт-Петербурге и некоторых академических городах, таких как Новосибирск.

Эксперты IPG. Estate отмечают, что для успешного развития рынка в России критически важна энергетическая инфраструктура, обеспечивающая бесперебойное питание с учетом высокой нагрузки и энергоемкости AI-задач. Перспективным направлением считается реализация проектов с использованием атомной и возобновляемой энергии.

Инвестиционные возможности в недвижимость под дата-центры включают поиск крупных готовых земельных участков с развитой инфраструктурой в ключевых регионах, а также строительство специализированных зданий с учетом повышенных требований к мощности, охлаждению и безопасности.

Таким образом, глобальные и российский рынки объединяет общая тенденция: высокие требования AI стимулируют развитие инфраструктуры ЦОД, где ключевыми факторами успеха становятся доступность энергии, современные стандарты строительства и государственная поддержка. В то время как на Западе развитие диктуют рыночные силы и крупные технологические компании, в России значительную роль играет государство, направляя инвестиции на развитие ведомственных дата-центров и поддержку цифрового суверенитета. Инвесторам и девелоперам важно учитывать региональные особенности, энергетическую инфраструктуру и нормативные требования для создания эффективных, устойчивых и масштабируемых ЦОД.