Переформатирование гостиничной недвижимости под офисные функции

На протяжении последних лет на отечественном рынке недвижимости активно проявляется тенденция переформатирования коммерческих площадей. Собственники нередко реконструируют свои помещения или меняют их функциональные особенности, чтобы сделать объекты более привлекательными для новых арендаторов. Портал Officemaps.ru решил разобраться, почему игроки рынка перепрофилируют коммерческие здания и какие типы реноваций существуют, а также рассказать об опыте переформатирования гостиничной недвижимости под офисные нужды в России. Помогает нам в этом отдел исследований и консалтинга компании IPG.Estate.

Причины переформатирования объектов

Каждый объект недвижимости функционирует в рамках универсальной схемы «цикла жизни», которая состоит из пяти ступеней: стабильность, спад, обновление, открытие и подъем. После «стабильного» этапа коммерческие помещения сталкиваются с проблемой заполняемости арендопригодных площадей. Причины такой ситуации могут быть вызваны тем, что в ближайшем конкурентном окружении появляются более качественные объекты недвижимости, формируется новый формат арендаторов, меняется транспортная инфраструктура или происходит перенасыщение рынка, в целом. Кроме того, трудности с реализацией коммерческих площадей могут возникнуть из-за ошибки при выборе функционального наполнения на первоначальном этапе, а также влияния политических и макроэкономических факторов.

Один из способов разрешения этой проблемы заключается в переформатировании объекта недвижимости под нужды, которые пользуются спросом среди арендаторов на данный момент.

Когда и как проводить реновацию помещения

Часто собственники понимают, что реализуемый формат «устарел», когда снижаются такие показатели, как посещаемость объекта и обороты арендаторов (если речь идет о торговых центрах), присутствует высокий уровень ротации и увеличиваются сроки экспонирования свободных блоков, а также уменьшается операционный доход по результатам перезаключения договора аренды по сниженным ставкам. В целом же, по мнению экспертов IPG.Estate, о переформатировании коммерческого помещения нужно задуматься, если объект функционирует в одном и том же формате более 7-8 лет.

В таких случаях перепрофилирование осуществляется тремя способами: redevelopment здания, face lifting или refurbishment.

Redevelopment помещения представляет собой полную или частичную реконструкцию здания, цель которой – увеличение площадей, расширение их функционала и планировочных вариаций. 

Face lifting – это решение, которое предполагает косметический ремонт, улучшение качества помещений общего пользования и обновление инженерных систем. Под refurbishment понимается смена дизайна фасада и интерьеров здания, обновление входных групп, улучшение визуальной доступности и ребрендинг.

Отечественный опыт переформатирования объектов

Толчком к реновации коммерческих объектов стал кризис 2008 года: именно тогда в столице начали переформатировать офисные площади в апартаменты. Так, были перепрофилированы такие деловые центры, как «Даниловская мануфактура 1867», Manhattan House, «Николаевский дом», «Водный», «Фили Гранд», «Савеловский Сити». Эта тенденция еще больше проявила себя после кризиса 2014-2015 годов: с конца 2013 года власти Москвы получили более 50 заявок от девелоперов на смену формата объекта недвижимости. Например, перепрофилировались в апартаменты «Кленовый дом», «Пресня Сити», «Резиденция Тверская», Atlantic Apartments, Afi Resedence, Only.

В свою очередь, в северной столице наблюдается другой подход: бывшие гостиничные объекты используются как офисные центры. В качестве известных проектов реновации гостиниц Петербурга под деловые функции можно назвать: БЦ класса В+ «Пирамида», БЦ класса В+ «Петровский форт», БЦ класса В+ «Энерго», БЦ класса В Невский, 112. Здание БЦ Невский, 68 и офис компании Jet Brains были переформатированы из апартаментов.

В целом, 53% офисного сегмента Санкт-Петербурга составляют объекты, введенные в эксплуатацию ранее 2011 года. В торговом сегменте этот показатель достигает целых 76%.

Читайте также

• Каким будет дизайн интерьеров в офисах будущего: тенденции и перспективы после 2024 года 14 ноября 2024 Подходы к работе в последние 4 года резко изменились. Гибридный формат офис + удалёнка - уже норма. Как норма и то, что часть коллектива полностью работает дистанционно. А для тех, кто всегда сидит в кабинетах, офис стал частью корпоративной культуры. Поэтому дизайн интерьера офисов подстраивают под формат гибких, комфортных и вдохновляющих пространств. И вот как это может выглядеть.
• Собственники и арендаторы офисных помещений все чаще заказывают музыкальные инструменты и оборудование 11 ноября 2024 Хотим мы этого или нет, но происходящие в обществе и мире события оказывают серьезное влияние на жизнь и работу. Так, мы отмечаем тренд на улучшение условий труда, а именно организацию релакс-зон в офисных пространствах и музыкальных уголков, в частности. Кроме владельцев и арендаторов офисных помещений, наши эксперты сейчас фиксируют интерес к закупкам некоторых категорий музыкальных инструментов и оборудования заказчиками из сферы девелопмента.
• Многофункциональность и технологичность: офис для инженерной компании от студии Background 06 ноября 2024 Часто клиенты обращаются к нам еще на этапе приобретения недвижимости, чтобы мы выявили все плюсы и минусы, и помогли выбрать наиболее подходящий вариант. Так было и на этот раз. Учредитель крупной инженерной компании позвонил нам и попросил помочь с выбором. Из продаваемых в бизнес-центре помещений нужно было отобрать наиболее привлекательные площади для их дальнейшего объединения.