Рынок коммерческой недвижимости Петербурга преобразовывается

В Санкт-Петербурге в коворкинге GrowUp 12 апреля состоялась конференция "SMART-управление коммерческой недвижимостью". В ходе встречи эксперты обсуждали состояние рынка коммерческой недвижимости Северной столицы и последние тренды.

Модераторами конференции выступили Людмила Рева, директор отдела аренды SRV в России и Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость Maris в ассоциации с CBRE.

Рынок торговой недвижимости ждет новая волна реконцепции

Людмила Рева рассказала, что сегодня на 1 тыс. жителей в Санкт-Петербурге приходится 422 кв. м торговых площадей, что даже больше чем в Москве.

Однако новые ТРЦ сейчас практически не строятся. К сдаче в 2018 году заявлены только два небольших торговых центра.

Мария Косыгина, управляющая ТРК "ПИК" и ТРК "Адмирал" департамента управления недвижимостью Colliers International, поделилась с участниками опытом реконцепции торгового центра "ПИК".

По ее мнению, ТЦ необходима реконцепция, если снижается посещаемость, объект морально и концептуально устарел, из проекта уходят трафикообразующие арендаторы, происходит снижение товарооборота, федеральные арендаторы отказываются заходить в проект. Кроме того, в связи с конструктивными особенностями здания собственник может несит высокие эксплуатационные затраты на содержание здания, большое количество вакантных площадей заполнено no-name арендаторами.

Неуспешный ТЦ можно полностью закрыть и перестроить или реконструировать без закрытия. В случае ТЦ "ПИК" было решено не закрывать ТЦ и реконструировать его постепенно в течении трех лет. На сегодняшний момент уже закончилась реконцепция первого и цокольного этажей и скоро планируется открытие обновленного третьего этажа.

О том, как переформатировать объекты торговой и промышленной недвижимости под офисные функции рассказал Андрей Уманский, заместитель генерального директора по управлению недвижимостью "Русские самоцветы". Он привел в пример здания бывшего завода "Русские самоцветы", где с 2003 года находились офисы и мебельный центр.
После реконцепции первый этаж был реконструирован под ритейл, а второй и третий этажи стали офисным центром, который снял один арендатор. За счет этого денежный поток от данного здания был увеличен почти в два раза.

По мнению Валерия Трушина, руководителя отдела исследований и консалтинга IPG Estate, концепция любого ТЦ должна обновляться каждые семь лет. А в Санкт-Петербурге 76% торговых центров построены до 2011 года, следовательно, в ближайшее время городские торговые центры ожидает волна реконцепций.

По словам Дарьи Сизых, заместителя коммерческого директора FORTGROUP, в 2018 году в санкт-петербургских ТЦ сокращается уровень вакансии. Ставки аренды в классических торговых центрах растут, снижение наблюдается только в неформатных ТЦ, где арендаторы закрывают свои магазины в связи с оптимизацией бизнеса.

На рынке, конечно же, присутствует активность: в 2017 году в торговых центрах компании появились новые операторы, непрофильные арендаторы уходили, а также наметилась положительная тенденция — существующие операторы реновируют свои магазины, увеличивая при этом свои площади в несколько раз.

Екатерина Тимофеева, директор ТРЦ "Охта Молл", считает, что владельцам торговых центров необходимо проводить реконцепцию, чтобы соответствовать возросшим требованиям покупателей и увеличивать свою прибыль.

Поэтому на рынке сейчас активно появляются новые форматы, развиваются развлекательные и образовательные проекты, расширяются детские зоны и фуд-корты.
Ориентация покупателя постепенно меняется, и торговые центры конкурируют уже не только друг с другом, но и с музеями, выставками и концертными площадками.

Екатерина уверена, что дополнительные сервисы становятся обязательной составляющей для любого ТЦ. Для успешной работы любого торгового центра необходимо расширять возможности для досуга покупателей и постоянно повышать качество предоставляемых услуг.

В Санкт-Петербурге не хватает офисов

Сегодня рынок офисной недвижимости находится в ожидании, когда все структуры Газпрома переедут в "Лахта-центр". Эксперты не могли оставить этот вопрос без внимания.
Никита Вохмин, управляющий бизнес-центрами "Арена-холл", "Эриксон", "К.Заслонова", Mezon Plaza, считает, что, скорее всего, рынок не изменится, так как большинство компаний, работающих под брендом "Газпром", еще находятся в Москве. Поэтому освобождение вакантных офисных площадей будет минимальным.

По мнению Валерия Трушина, в Санкт-Петербурге наблюдается дефицит офисных помещений. Спрос на офисы растет, а новых проектов не появляется. Поэтому девелоперы переделывают гостиницы и апартаменты в офисные центры. Примером таких преобразований можно назвать новый офис JetBrains на Приморском проспекте и БЦ "Петровский форт" на Финляндском проспекте.

Никита Вохмин рассказал о том, как работают их бизнес-центры. "Мы пытаемся создавать инфраструктурные объекты, чтобы арендаторам бизнес-центров было удобно, чтоб у них все было под рукой. Например, в БЦ "Эриксон" есть спортивный и оздоровительный клуб, а также большая парковка с мойкой", — пояснил он.

Константин Королев, руководитель сети коворкингов GrowUp, в своем выступлении описал тенденции развития офисных пространств. "Мы меняемся, и рабочее место должно соответствовать этим переменам", — сообщил эксперт.

Константин считает, что в ближайшее время рынок офисов ждут большие перемены: одной из актуальных тенденций в Санкт-Петербурге является рост числа коворкингов. Все больше и больше крупных компаний организуют свои офисы в подобных пространствах.

Роман Красильников, креативный директор "Бертгольд центр", рассказал о своем проекте, где размещается событийная площадка на 160 кв.метров для проведения выставок и лекций, локальные торговые бренды и операторы услуг, а также офисная часть.

Эта система успешно работает в Европе, и сейчас все больше таких креативных центров появляется и в Санкт-Петербурге. Это связано с тем, что торговые центры устаревают, а такие новые форматы позволяют посетителю получить что-то большее: не только покупки, но и альтернативный досуг.

По словам Дениса Иванова, управляющего партнера "ОДИН", сегодня в бизнесе необходимо как можно быстрее реагировать на изменения рынка и успевать вовремя адаптироваться.

"По сути, сейчас зародился новый вид игроков рынка, в ДНК которых заложен фокус на человека как резидента объекта и эффективность услуг через цифровую прозрачность и большие данные. Те компании, которые не смогут быстро изменится (а времени уже нет) вымрут как динозавры", — добавил эксперт.

Павел Кравченко, заведующий сектором региональных продаж отдела страхования гражданской ответственности "Ингосстрах", в своем выступлении подробно описал возможные риски и их последствия при управлении коммерческой недвижимостью.

Он рассказал об оптимальных схемах страховой защиты офисных и торговых комплексов.

Во второй части мероприятия участников ждали два мастер-класса. Первый мастер-класс по брокериджу БЦ "Как привлечь IT-арендатора?" провела Вероника Чаканова, руководитель департамента офисной недвижимости компании IPG.Estate.

Она рассказала о том, чем отличается подход IT-арендаторов к поиску и подбору офисной недвижимости от компаний других сегментов и какие объекты обычно выбирают представители IT-сферы.

Второй мастер-класс был просвещен управлению коворкингами "Слагаемые успешного коворкинга". Ведущими выступили Константин Королев, руководитель по развитию коворкингов GrowUp NAI Becar и Мария Казина, руководитель коворкинга GrowUp Spb.

Слушатели узнали об основных моделях создания коворкингов, о подходах к выбору площадки, оключевых аспектах планирования проекта, организации продаж и каналах продвижения площадки.

Организаторами конференции выступили учебный центр Academy of Real Estate (ARE), PROESTATE Events при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов. Партнер — "ОДИН", эксперт — "Ингосстрах".