В Петербурге состоялся V Фестиваль гибких офисов

Петербург в пятый раз стал центром проведения деловой программы Фестиваля гибких офисов. В деловой программе приняли участие более 160 экспертов, а в дне открытых дверей свои площадки презентовали более 30 коворкингов.

На деловом завтраке BestBeakfast*, открывшем деловую программу Фестиваля гибких офисов, эксперты обсудили развитие рынка современных офисных пространств в России, инвестиционные стратегии лидеров рынка, а также перспективы формата для собственников коммерческой недвижимости.

Алина Володина, исполнительный директор сети коворкингов и гибких офисов PAGE, отметила интенсивный рост глобального рынка гибких офисов:

К началу 2026 г. на глобальном рынке функционировало более 40 тыс. гибких офисных пространств. Емкость мирового рынка на конец 2025 г. составляла около 45 млрд. долларов в год. С учетом существующих тенденций, к 2035 году объем рынка должен вырасти вдвое, с ежегодным приростом в 9 – 16%.

Основными источниками развития в прошедшем году были корпоративный сектор и стартапы.

Доля России по количеству гибких офисов на мировом рынке составляет примерно 2,2%. На  текущий момент на территории России расположено около 870 гибких офисов общей площадью почти 780 тысяч кв. м. В эту цифру входят, в том числе, объекты, которые функционируют с участием государственного и регионального финансирования. Доля коммерческих объектов, по оценке экспертов ГК «БестЪ», составляет примерно 520 – 540 шт. Основными доминирующими регионами на рынке гибких офисов остаются Москва и Санкт-Петербург, на них суммарно приходится 82% от всех рабочих мест в российских гибких офисах. В пятерке лидеров - регионов по интенсивности развития - Татарстан, Краснодарский край, Свердловская, Новосибирская и Челябинская  области.

Если говорить о тенденциях рынка, то стабилизация рынка в Москве и признаки стагнации в Санкт-Петербурге стимулируют экспансию формата в регионы. Продолжается консолидация рынка за счёт продвижения франшиз и шеринг-платформ, при этом  одновременно с дифференциацией рынка по «качеству» объектов происходит смещение предложения в периферийные районы мегаполисов. Растет доля корпоративных клиентов и корпоративных коворкингов, поскольку в этой категории последний год фиксируется стабильно высокий спрос на гибкое рабочее пространство с низким уровнем риска. Дефицит качественных площадей на офисном рынке и запрос на многофункциональность и комьюнити также стимулируют развитие российского рынка гибких офисных пространств.

Мария Сумарокова, генеральный директор сервиса “Делимофис”:

С каждым годом традиционно консервативный рынок коммерческой недвижимости становится гибче. Сегодня мы видим гибкие офисные форматы не только в отдельно стоящих зданиях и БЦ, но и в ТРК, МФК и даже в складских помещениях. Потребность в гибких офисных пространствах со стороны арендаторов – от индивидуальных предпринимателей до крупного бизнеса по прежнему растет, но и требования к гибким офисам также меняются, заставляя проекты и команды, которые их создают быстро адаптироваться под задачи клиентов и искать наиболее эффективные финансовые модели, инструменты повышения доходности и оптимизации расходов. Так, мы изначально разрабатывали “Делимофис” как систему управления именно сетью коворкингов PAGE, но вскоре поняли, что можем интегрировать и сторонние объекты в нашу систему бронирования и поделиться с ними эксклюзивными условиями на продвижение благодаря эффекту крупной сети и выгодному сотрудничеству с Яндекс.Картами.

Андрей Лушников, председатель совета директоров  ГК “БестЪ”:

Глобальные тренды диктуют трансформацию классических форматов недвижимости: развитие искусственного интеллекта, рост гибридной занятости, смена модели потребления у населения, цифровизация - все это стимулирует развитие коворкингов как самостоятельного формата или дополнительной функции, например, в торговом комплексе или бизнес-центре. Поэтому для гибких офисов сейчас время активного роста. При чем как для классических форматов, так и для цифровых. Благодаря сервису “Делимофис” мы уже трансформировали несколько помещений в своих классических объектах в гибкие офисные пространства.

Большинство экспертов подчеркнули активный интерес крупных компаний к формату, связанный с активным развитием гибридного графика работы и стремлением оптимизировать затраты на аренду и офисные сервисы.

Инна Филиппова, операционный директор сети смарт-офисов SOK в России обратила внимание на мировую практику, в которой доля сервисных офисов в крупных городах – милионниках составляет 5-10%. При этом в России эта доля составляет 2-3%, поэтому потенциал для роста сегмента очевиден.

Если смотреть на мировую практику, то при должном развитии всего рынка коммерческой недвижимости, перспективы у сегмента сервисных офисов есть. Также мы сейчас наблюдаем тенденцию оптимизации расходов у крупных компаний, и зачастую аренда сервисных офисов для таких компаний – одно из оптимальных решений.

Развитость и зрелость сегмента характеризуется и долей сделок с небольшими площадями до 500 кв. м. Михаил Бродников, генеральный директор Space 1 и Ассоциации операторов сервисных офисов (НАОК):

По нашим данным 77% сделок в сегменте гибких офисов совершается без брокеров, при этом доля в площади этих сделок составляет всего 30%. Т.е. все крупные сделки по-прежнему совершаются при помощи профессиональных консультантов и для крупных компаний - арендаторов. Поэтому наш фокус сосредоточен на корпоративном клиенте, для Space1 мы будем и дальше развивать сервисный формат. Через 2 месяца мы открываем новый объект площадью 2000 кв. м. в Москве со ставкой более 100 тыс. руб. за кв. м. без НДС. Также для нас остается привлекательным для развития ближневосточный  регион.

Иван Починщиков, управляющий партнер IPG Россия:

Компании сегодня чаще выбирают размещение в обособленных офисных блоках с собственной инфраструктурой — с несколькими кабинетами под разные команды и функции, а не только под руководителей, как это было раньше. При этом заметен устойчивый рост спроса на сервисную составляющую. Интересно, что многие арендаторы, переезжая из классических офисов, изначально не придают значения дополнительным сервисам, однако со временем начинают активно ими пользоваться — от участия в мероприятиях до совместных активностей внутри команды, включая общие обеды и тематические клубы. Ключевыми факторами выбора сервисных офисов остаются скорость заезда без капитальных затрат, что особенно важно в условиях быстро меняющейся бизнес-среды, а также более гибкие и клиентоориентированные условия договоров. Речь идет о сокращенных сроках расторжения, меньших штрафных санкциях и отсутствии скрытых платежей. При этом стоит учитывать, что ставка аренды в сервисных офисах, как правило, индексируется быстрее, чем в классических форматах, и фактически арендаторы платят за дополнительный комфорт и сервис.

Мы на себе увидели, как меняется за последние 10 лет портрет клиента в нашем сегменте. На смену стартаперам и фрилансерам, которые были основными клиентами коворкингов на раннем этапе развития этого рынка, пришел зрелый корпоративный клиент. Это профессиональный заказчик, который прекрасно разбирается в технических нюансах (количество воздуха, ширина столов и пр.), это совершенно другая парадигма переговоров, поскольку держатели контрактов и резиденты – разные люди (и между ними очень большой разрыв). Очень выросли требования и к помещениям коворкингов, и к предоставляемым услугам – сейчас это сервис практически отельного уровня.  Если суммировать, то на данный момент к гибким офисам есть 3 группы требований: первая – экономика, компании хотят предсказуемую экономику и отсутствие капитальных вложений на старте, вторая – гибкость, т.е. возможность уменьшения и масштабирования площадок, поскольку горизонт планирования у всех сильно сократился. И третья – это создаваемая среда, поскольку офисное пространство становится частью продукта, и среда напрямую влияет на продуктивность.

Помимо делового завтрака в рамках Фестиваля состоялись 2 деловых сессии: клиентская, посвященная экономике проектов для клиентов, и продуктовая, на которой участники изучали гибкие офисы «от дизайна до инфраструктуры».

Лариса Аниканова, генеральный директор Бюро АЙКИдизайн, поделилась 5 трендами коворкинг-пространств:

К 2026 году рынок коворкингов в России вступил в стадию зрелости: гибкие офисы больше не воспринимаются как нишевый формат для стартапов, а стали полноценным сегментом коммерческой недвижимости. Произошла трансформация форматов и их интеграция в объекты недвижимости, развиваются нишевые коворкинги, идет технологическая интеграция, а также интеграция современного искусства в дизайн офисных пространств. Кроме того, у работодателей сместился фокус на здоровье и благополучие сотрудников.  

Эксперты подтвердили качественное  развитие сегмента и более вдумчивый подход  созданию продукта.  Эвелина Калишер, коммерческий директор ASPACE:

Продукт ASPACE рассчитан на средний и крупный бизнес, требования которого постоянно растут. Мы совершенствуем офисную среду, опираясь на два ключевых тренда. Первый — это высокая функциональность: арендаторы точно знают, какими должны быть сервисные и рабочие зоны. Второй — запрос на технологичность и безопасность. Исходя из этой потребности, мы внедряем на всех объектах доступ через мобильное приложение. Для нас это стандарт сервиса, который обеспечивает клиенту одновременно и комфорт, и надежную защиту инфраструктуры.

Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям, Адвокатское бюро «Качкин и Партнеры»:

Не бывает договора, который решает все проблемы, поскольку договор – это рычаг, позволяющий действовать более или менее эффективно в условиях конфликта. И вторая аксиома – договоры читают только тогда, когда проблемы начались, с таким подходом мы встречаемся постоянно. Поэтому нет идеального договора аренды, каждый случай индивидуален и должен составляться с учетом всех аспектов, в том числе с учетом особенностей взаимоотношений с собственником помещения.  Основной механизм, который защищает и собственника, и арендатора помещения – это условия пролонгации договора и о них нужно договориться заранее. В том числе можно предусмотреть и экономически обосновать определенное повышение ставки, исходя из доходности сервисного офиса.   

Также в рамках продуктовой сессии участники дискуссии обсудили как меняется подход к строительству гибких офисов, и как экономическая ситуация влияет на конечный продукт.

Юрий Можeйко, учредитель компании ГЛАССКОН:

Сервисные офисы и гибкие офисные пространства – это в первую очередь коммерческие объекты, где одним из доминирующих факторов является оптимизация затрат на себестоимость строительства и оборудования. В связи с этим необходимо подходить к формированию применяемых технических решений с долей прагматизма, а именно закладывать конструкции, способные к дальнейшей трансформации и дополнительному дооборудованию. Это касается и систем офисных перегородок. Так, например, офисные перегородки, установленные изначально без дополнительной шумоизоляции могут быть оснащены, при необходимости, дополнительными комплектующими, способными изменить их свойства и улучшить показатели. Также работа по реконструкции офисных алюминиевых перегородок исключает какие-либо «мокрые» циклы и минимизирует временные интервалы при их модернизации. Офисные перегородки – это универсальный продукт, оптимально подходящий для зонирования офисных пространств.

Все эксперты сошлись во мнении, что сегодня как никогда ранее важен тщательный и вдумчивый подход к реализации проектов.  

Андрей Безимов, управляющий портфелем офисной недвижимости в Группа Компаний RAUM, основатель коворкинги Buffer:

Мы продолжаем придерживаться сбалансированной стратегии и параллельно занимаемся системной оптимизацией операционных затрат, усиливая свое присутствие в тех локациях, которые заняли ранее, поскольку логика рынка меняется от роста к стагнации.

Организаторы и партнеры Фестиваля гибких офисов: “Делимофис”, PAGE, IPG.Estate, CASE, Бюро АЙКИдизайн, ГЛАССКОН, «Плитказавр», «Фрегат», «Комфортел», AM.PM, «Качкин и Партнеры», АО Банк «ПСКБ», ООО «УК «ДОХОДЪ», «Репутация».
При поддержке Arendator.ru, Недвижимость и строительство Петербурга, «Ведомости Северо-Запад», ArendatorAwards, НАОК, РГУД, «РБК Петербург».