БЦ «Скандинавиан»: управляющая компания – это когда проблемы решаются «по звонку»

Андрей Буровенков руководитель проектов управляющей компании Invitech

Сегмент офисной недвижимости – один из самых устойчивых и конкурентных: наличие четкой классификации, зон деловой активности, спрос со стороны бизнеса создает комфортные условия для развития саморегулируемого рынка. Зачастую успех того или иного объекта зависит от профессионализма управляющей компании. О развитии рынка офисов, влиянии конкуренции, построении маркетинговой кампании портал Officemaps.ru поговорил с Андреем Буровенковым, руководителем проектов управляющей компании Invitech, в управлении которой находится ряд объектов офисной недвижимости, в том числе бизнес-центр «Скандинавиан» в Красногвардейском районе.

БЦ «Скандинавиан» на рынке с 2009 года. Как за эти 9 лет менялся объект?

Бизнес-центр «Скандинавиан» был образован в 2009 году в результате реновации здания завода, выпускающего изделия медицинского назначения. При этом проект на первом этапе предусматривал запуск в эксплуатацию только части здания.

Нами был произведен значительный объем работ по изменению внешнего облика фасада здания, полной замене инженерных систем. В частности, само название бизнес-центра говорит о скандинавском стиле, что уже наблюдается в оформлении фасада, где есть сдержанность линий, минимализм и элегантность. Фасад обшит керамогранитом в сочетании с отделочными панелями, имитирующими деревянные вставки, цветовая гамма подобрана таким образом, чтобы соблюсти деловой стиль и в то же время «оживить» здание за счет теплого оранжевого цвета.

При проектировании и монтаже инженерных систем особое внимание было уделено системам кондиционирования, вентиляции, отопления, пожарной сигнализации, системам контроля и управления доступом. Построена и введена в эксплуатацию собственная трансформаторная подстанция. И по сей день мы стараемся «шагать в ногу со временем» и производить улучшения инженерных систем. Ведь категория «В+» для нас не формальность, а планка, которой нужно соответствовать.

Отделка офисов выдержана в едином стиле и меняется при желании арендатора. Возможно изменение планировки, зонирование площади (open space или смешанная планировка). Примеры таких изменений у нас есть, единственное условие – наличие технической возможности. Отделка мест общего пользования (зона ресепшн, лифтовые холлы, коридоры, лестницы) произведена согласно первичному проекту и не менялась.

Как менялась (и менялась ли) арендная политика ввиду роста конкуренции в локации: Re-forma, БЦ «Потапов», H2O, L27 и тд?

Мы бы не относили все бизнес-центры в локации к нашим прямым конкурентам. Прежде всего, это объекты разного класса, что определяет свою целевую аудиторию для каждого из них. Мы знаем своих конкурентов, знаем, что они могут предложить и по каким ценам. Это позволяет выстраивать арендную политику по принципу цена-качество в данной локации.

Что касается самих ставок, то тут условия диктует рынок. Нельзя просто неосознанно увеличивать ставки, ведь рано или поздно мы просто окажемся «не в рынке».

Для привлечения новых арендаторов предлагаются максимально гибкие условия аренды, но, как правило, и это не является определяющим, так как цена у нас полностью соответствует качеству.

Арендаторы, которые с нами давно, могут рассчитывать на партнерский подход во всех вопросах, на поддержку с нашей стороны, если это требуется. Мы благодарны нашим клиентам за их доверие и выбор.

Ставка аренды в данный момент составляет от 900 до 1000 руб./кв.м, включая НДС и КУ. Она зависит от площади аренды, расположения офиса, видовых характеристик и прочего. На наш взгляд, это справедливая ставка, она соответствует рынку и качеству нашего сервиса. Не исключено, что в 2019 году ставки аренды могут быть пересмотрены, все предпосылки для этого есть (растет спрос на качественные помещения, повышается НДС). Однако, мы склонны вести гибкую арендную политику и находить компромисс с арендаторами.

Трудно ли выстраивать маркетинговую программу БЦ?

На данный момент вакансия в бизнес-центре в процентном соотношении составляет не более 10%. И это несколько офисов площадью от 100 кв.м, которые менее востребованы в нашей локации. Безусловно, такого качества офисы у метро давно уже были бы разобраны. При выстраивании маркетинговой политики основная задача для нас – донести до «потенциального арендатора» то, что успешный бизнес можно и удобно строить именно у нас. Кроме того, мы прислушиваемся к мнению арендаторов, проводим опросы, улучшаем свой сервис. Профессиональная управляющая компания – это когда проблемы решаются «по звонку».

Безусловно, мы рассматриваем различные варианты проведения рекламных кампаний, но чаще выходит так, что клиент решает сменить офис или выбрать офис в нашем районе по своим внутренним причинам и почти всегда приходит к нам, так как наш бизнес-центр выгодно выделяется на фоне остальных административных или индустриальных построек.

Мы рассчитываем, что внимание арендаторов со временем сместится в сторону околоцентральных районов города, в том числе Красногвардейского района. Тем более микрорайон развивается как в сфере транспортной доступности, так и дорожного и жилищного строительства, что способствует появлению необходимой инфраструктуры.

Сегодня одно из основных требований арендатора – это локация и доступность к метро. Как приходится и приходится ли компенсировать этот минус Вам?

Как мы уже говорили, нужно видеть не только минусы, но и плюсы. В нашем случае проблематика носит временный характер. Начнем с того, что у нас не такая уж и проигрышная локация. Бизнес-центр – это не только офис, у нас успешно работает фитнес-клуб, есть собственное кафе, магазин, банкоматы. Наш бизнес-центр работает круглосуточно, оборудован системой электронного доступа и охраны.

В шаговой доступности расположены остановки общественного транспорта. Сейчас мы предлагаем сотрудникам бесплатную автобусную развозку до метро утром и вечером. При этом организовано по два рейса, исходя из особенностей рабочего графика сотрудников. Кроме того, не могу не сказать про строительство современной скоростной трамвайной линии непосредственно рядом с нашим бизнес-центром. Это будут комфортные трамваи нового поколения, и вопрос с доступностью будет закрыт. Автомобилистам мы можем предложить парковку. К несомненным плюсам можно отнести и близость к КАД. В планах: организация велодорожек, шеринг самокатов и велосипедов.

Удаленность от центра города – это не всегда плохо. Достаточно оглянуться по сторонам и увидите красоту. Например, из окон нашего бизнес-центра открывается вид на Ильинский сад, прекрасное место для прогулки (вместо «перекура»), особенно летом. Недалеко расположились объекты культурного наследия – Храм Святого Пророка Илии, Александровские ворота, Дача Безобразовых.

В каком состоянии сдаются помещения: shall&core или с отделкой? Почему? Какой из этих видов пользуется большим спросом со стороны арендаторов?

Все помещения сдаются с отделкой, изменения в отделке, как правило, не носят глобальный характер. Полагаем, что наибольшим спросом пользуются именно такие помещения. Ведь «наши клиенты» хотят оперативно без лишних затрат заехать в чистый и готовый офис. Помещения без отделки – это запросы крупных арендаторов, которые не ограничены во времени и бюджете.

Расскажите о Ваших планах по развитию. Каким Вы видите рынок офисной недвижимости ближайшие 3-5-7 лет? И каким будет «Скандинавиан», а может будут еще и другие проекты?

Наши планы по развитию сейчас – это реализация проекта по вводу в эксплуатацию второй части бизнес-центра, это около 6 800 кв.м единым блоком. Полагаем, что 2019 год сформирует устойчивый спрос на большие площади категории «B+». В качестве потенциального арендатора может выступить IT-компания, тем более нам есть что предложить, как в части технического оснащения, так и в части отделки. Также есть планы по озеленению бизнес-центра и благоустройству холла.

Говорить о развитии рынка офисной недвижимости глобально мы не беремся. А вот перспективы рынка офисной недвижимости в Санкт-Петербурге, на наш взгляд, зависят от реализации проекта «Лахта-центр», поскольку этот проект задает новые стандарты к офисам Петербурга в целом. Возможно появление новых форм офисных пространств, трансформируемых офисов, развитие сети коворкингов. Офисы будут меняться вместе с городом, а моду будет диктовать «Лахта-центр». Что касается Красногвардейского района, то думаем, что в перспективе он изменит свой облик, о чем свидетельствуют проекты жилищного строительства, редевелопмента промышленных территорий. Тут вполне есть условия для формирования общественно-деловых зон. Ведь не зря же первоначально Газпром выбрал Красногвардейский район для строительства делового центра.