Договор аренды: must have

Осмотр офиса позади, вы приняли ответственное решение – «Арендуем!». А это значит, что пора приступать к бюрократическим вопросам – согласованию и подписанию договора.

Договор – не «Война и мир» и не философски трактат/

Объем договора может отличаться в зависимости от того, с каким собственником вы работаете. Бывают два типа: первый – те, у кого в собственности немного недвижимости. Как правило, договор у таких собственников будет короче и условия в нем будут не такие жестокие, как в случае второго типа собственника – владельцы крупных активов (сетевые игроки), в практике которых есть опыт работы с самыми разными компаниями и к заключению сделок они относятся максимально ответственно. А значит, договор будет размером с первый том романа «Война и мир», а условия могут доходить до абсурда. Но эти условия – не плод фантазии УК, а основаны на реальных прецедентах.

Стоит понимать, что неважно с каким типом собственника вы работаете, договор важно изучать внимательно и обсуждать все пункты. Помните, договор – это не философский трактат, и все пункты должны восприниматься однозначно. Лучшим помощником в изучении договора станет штатный юрист. Если такого нет, то стоит обратиться к профессиональным услугам сторонних юристов. А теперь по пунктам.

Первое, на что надо обратить внимание – условия расторжения договора.

Это ключевой пункт, который поможет вам избежать кабальные условия. Иногда во время проверки договора арендаторы пропускают эту статью, то есть самостоятельно лишают себя шанса расторгнуть договор.

Второе – в каком виде будут сдаваться помещения после завершения действия договора.

Для многих компаний обычной делом является учитывать нормальный износ помещения. Это общепринятая практика платить за то, что вы потерли стены в офисе и просверлили пару дырок для доски почета. Итог при этом рассчитывается по специальной формуле.

Но собственник может потребовать восстановить первоначальный вид помещений. В этом случае Вам придется потратить около 5000 руб. за кв.м. Цена кажется невысокой, если речь идет об одном кабинете площадью 10 кв.м, но если вы арендуете офис площадью 500 кв.м, то сумма может заметно ударить по бюджету компании.

За один пункт договора, на котором вы не акцентируете внимание: нормальный взнос или восстановительный взнос – вы можете оставить собственнику несколько миллионов вашего бюджета.

Третье – размер депозитов и гарантия его возврата.

Как правило, депозит – это две арендные ставки, которые вы отдаете собственнику в оборот. Эта сумма возвращается после расторжения договора при отсутствие прочих обстоятельств. В случае больших размеров депозита используются банковский гарантия – один из наиболее эффективных и надежных способов обеспечения исполнения обязательств.

В дополнение ко всему, разберитесь в том, из чего формируется арендная ставка. Практика последнего времени показывает, что некоторые арендодатели стали возвращаться при сдаче площадей в аренду к коэффициенту BOMA. По системе BOMA при аренде учитываются не только площади офиса, но и, например, общие вестибюли, коридоры, места общего пользования, а также толщина стен. Как правило к BOMA прибегают собственник объектов класса А, в которых максимально развит спектр услуг по эксплуатации, коммерческая инфраструктура объекта и так далее.

Также утоните в договоре, где будут рассматриваться дела в случае возникновения спорных ситуаций. У крупных собственников обычно все спорные договоры рассматриваются через представительства в Москве.

Это важные, но не единственные пункты, на которые надо обращать внимания. Читайте договор не выборочно, а от и до. При подписании всех бумаг нельзя торопиться, вы подписываете условия, которые должны снизить риски, обеспечить ответственность всех сторон договора.