Итоги семинара Девелопмент без слабых мест: комплексный подход как условие успеха

Фото предоставлено автором

18 сентября 2025 года в Санкт-Петербурге в сервисном офисе Case Петроградская (ул. Кропоткина, 1И) при поддержке IPG.Estate и партнеров сессии Лабград и УДС-Проект прошёл тематический семинар для топ-менеджеров девелоперских компаний, главных инженеров и руководителей проектов. Модератором выступил Валерий Трушин, партнер и руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.

Главная тема — как перейти от «минимальных нормативов» к решениям, которые реально работают для людей и экономики проекта.

По данным исследований IPG.Estate, население России сожмётся на 2,5 млн человек в ближайшие 5 лет, однако Петербург и область покажут рост — плюс 130 и 40 тысяч соответственно. Ключевой покупатель жилья — 20–49 лет — в Петербурге сократится примерно на 160 тыс. человек, что снизит потенциальный спрос на жильё на 5 млн кв. м. В Ленинградской области эта цифра составит около 11 тыс. человек или 0,4 млн кв. м.

Конкуренция за покупателя обострится, что требует создания продуманных продуктов девелопмента.

В своем докладе специалист консалтингового отдела IPG.Estate Никита Рудаков отметил, что коммерческая инфраструктура первых этажей жилых комплексов должна проектироваться не по остаточному принципу, а с учётом реальных потребностей жителей. Он подчеркнул важность продуманного размещения видов услуг, грамотного расположения входов и витрин, а также точных технических характеристик помещений: «Tenant-mix должен управляться девелопером профессионально, а не предоставляться на волю рынка».

Кроме того, обратил внимание на значимость добрососедства и безопасности, которые зависят от активных дворов, локальных культурных событий и хорошо организованных бытовых сервисов, способствующих улучшению качества жизни и повышению привлекательности жилья.

Эксперт сделал акцент на необходимости создания мест приложения труда рядом с жильём для снижения маятниковой миграции, особо выделяя формат light industrial — компактные производственно-складские комплексы, потенциал которых в Ленинградской области к 2027 году может достигать около 250 тысяч квадратных метров.

В качестве успешного примера концепции коммерции на первых этажах ЖК Никита Рудаков привёл кейс компании IPG.Estate для кампуса Челябинского государственного университета, где адаптация планировок и наполнения первых этажей под реальные запросы арендаторов позволила сделать проект востребованным и комфортным не только для жителей кампуса, но и соседних кварталов.

В ходе семинара Александр Баранов, генеральный директор Лабград, поделился опытом интеграции транспортных концепций в градостроительные проекты, подчеркнув, что правильный приоритет при проектировании улиц — направленный на пешеходов и общественный транспорт — является основой комфортной и безопасной среды.

Александр отметил, что транспортная концепция должна разрабатываться еще до стадии проекта планировки территории (ППТ) с учетом всех элементов, таких как въезды, парковки, пешеходные связи и остановочные пункты, что позволяет сохранить до 10% полезной площади и ускорить согласования. Кроме того, для оптимизации и обоснования проектов необходимо использовать математическое моделирование различных сценариев распределения транспортных, пассажирских и пешеходных потоков, что помогает выявлять узкие места до начала архитектурного проектирования.

Лабград также акцентирует внимание на балансе внутренних и внешних связей территории и применении нормативов и цифровых инструментов для обоснования решений на данных, а не на субъективных мнениях.

Никита Фомичев, генеральный директор «УДС-Проект», подчеркнул важность транспортного due diligence до покупки участка, когда проводится оценка интеграции земли в существующую транспортную сеть, включая перспективы развития улиц, развязок и метро.

Девелоперы должны активно участвовать в формировании городской транспортной политики, включая подготовку Альбомов градпотенциала (АГПТ), и участвовать в модернизации городской инфраструктуры.

Также генеральный директор компании «УДС-Проект» указал на типичные ошибки, связанные с поздним привлечением транспортных специалистов и важностью вовлечения таких экспертов с первых этапов проектирования.

Семинар завершился живым обсуждением и нетворкингом, где участники обменялись опытом решения новых задач в девелопменте, обсудили значимость укрепления сотрудничества между девелоперами, городскими властями и инвесторами.

Мероприятие подтвердило необходимость целостного, комплексного подхода, совмещающего градостроительные, транспортные и социальные аспекты, чтобы обеспечить устойчивость и долгосрочную привлекательность проектов недвижимости на российском рынке.

Эксперты продолжат серию встреч для девелоперов о том, как проектировать продукт с учётом требований города и покупателей — от концепции до ввода.