Изменения на рынке офисов. Почему симпатии арендаторов уходят коворкингам?

Иван Починщиков Управляющий партнер IPG.Estate

На сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости отчетливо прослеживается новая тенденция: коворкинги обрели высокую популярность среди корпоративных клиентов и стали развиваться быстрыми темпами. Иван Починщиков, управляющий партнёр IPG.Estate, рассказал, каковы мотивы крупных компаний, которые рассматривают коворкинги как альтернативу привычным офисам, а также объяснил, как подобное предпочтение связано с коронакризисом.

Коворкинги столицы и их арендаторы

Если рассматривать российский рынок, то взлёт данного сегмента начался в Москве, где на начало 2020 года насчитывалось приблизительно 182 000 кв.м коворкинговых площадей. В 2019 году в столице было открыто 22 гибких рабочих пространства совокупной площадью 58 тыс. кв.м. Это на 42% больше показателя 2018. Тогда же на рынок Москвы вышла американская сеть WeWork, бизнес которой пошатнулся – WeWork начала искать покупателя на свой операционный бизнес в России и стремится договорится о переуступке прав аренды всех своих помещений в столице.

На начало 2020 года объем сегмента гибких рабочих пространств Москвы составлял 182 тыс. кв.м, а к открытию заявлено 22 новые площадки общей площадью порядка 90 000 кв.м. Ключевые сделки с коворкинг-операторами уже заключили Тинькофф, Яндекс, X5 Retail Group, MTS, Huawei Technologies и другие компании, подающие пример новым крупным корпоративным арендаторам.

Состояние рынка коворкингов Петербурга

На настоящий момент в Петербурге насчитывается порядка 40 000 кв.м коворкинговых пространств. Сегмент растет стремительно, при этом рост обусловлен локальными игроками – московские и международные бренды не торопятся идти в культурную столицу. Скорее наблюдается обратная тенденция – петербургский «Практик» покоряет Москву. Кроме того, «Практик» укрепляет лидерство и в Петербурге, запланирован запуск двух самых крупных проектов до конца года: проект сети на Гороховой улице (796 рабочих мест) и на Малоохтинском проспекте (620 рабочих мест). С апреля 2020 работает коворкинг Page от ГК «Бестъ» на Аптекарской набережной общей площадью 5 000 кв.м, компания намерена развивать сеть по франшизе.

В Санкт-Петербурге массовый ввод новых коворкинговых проектов начался с 2017 года. Тогда открылось 6 пространств, площадь каждого - свыше 1 тыс. кв.м. В 2019 году на рынок вышло 14 проектов общей площадью порядка 6000 кв.м. На начало 2020 года объем сегмента гибких рабочих пространств Петербурга насчитывает 40 000 кв.м площадей, которые активно рассматриваются компаниями из нефтегазовой, банковской и IT отраслей.

Как «коронакризис» повлиял на реалии офисного рынка

В сегодняшних непредсказуемых реалиях корпоративные клиенты поставили на паузу инвестиции в собственные офисы. До сих пор множество крупных IT, нефтегазовых и прочих компаний предпочитает работать удаленно. В их разговорах о возвращении на рабочие места фигурирует конец 2020 года. Есть и те, кто не собирается отказываться от удаленного режима в пользу офиса до конца марта 2021.

Пускай в частичных условиях «на дому», но бизнес функционирует и расширяется. Чтобы соответствовать темпам своего развития, компании начинают смотреть различные временные решения для тех сотрудников, которым тяжело работать удаленно. Идеальный вариант - коворкинг или сервисные офисы. Во втором случае компания занимает целый офис без сторонних организаций. У неё есть оборудованный офис - сотрудники приходят на всё готовое. Тем самым инвестиции арендаторов в обустройство офиса оказываются нулевыми: приходится платить лишь арендную ставку.

Мы сейчас плотно работаем в этом направлении – много запросов поступает на аренду рабочих мест в коворкингах от клиентов. Особенно от IT-компаний, банковских структур.

Чем коворкинги привлекают корпоративных клиентов?

Экономия. Не приходится инвестировать деньги в техническое нужды - все услуги, оснащение включены в стоимость арендной платы.
Пластичность. Компания получает гибкое пространство, где сегодня можно арендовать места для ста человек, завтра - для 50, если резоннее отправить часть сотрудников на удалёнку. Есть возможность экспериментировать – увеличивать или сокращать количество рабочих мест в зависимости от нужд компании.
Сроки. Есть возможность договориться с арендодателем на выход из договора в удобное время, процедура достаточно проста. Это значительное преимущество.

Стоит, конечно, сказать, что некоторые крупные коворкинги, общаясь со столь же крупными клиентами всё-таки пытаются прописывать безвыходность из договора, например, в течение полугода или года. Причина - достаточно большие инвестиции. Но это отличительная черта, скорее, коворкингов, которые обсуждают сделки build-to-suit (коворкинг делается под конкретную компанию).

В большинстве случаев по Петербургу мы видим, как коворкинги сдают места под аренду на срок от месяца и более. В этом и заключается очевидное удобство: можно своевременно переехать в менее дорогой, но комфортный офис, если такой находится, или же вы гибко распоряжаетесь арендуемыми рабочими местами, например, в условиях посменной работы.

Стоимость аренды: коворкинги vs классические офисы

Рассмотрим организацию офиса площадью 140 кв.м для 20 сотрудников (из расчета 7 кв.м общих площадей на 1 сотрудника)

Коворкинг: Аренда 1 рабочего места в коворкинге составляет в среднем 22-24 тысячи рублей.

В эту стоимость включены оплата коммунальных услуг и интернета, организованный кофе-поинт (чай, кофе, печенье), а также работа офис-менеджера на основной стойке-ресепшн. При этом компания заезжает уже в готовый офис и нет необходимости инвестировать собственные средства в строительство и комплектацию.

Стоимость аренды в месяц: 24 000 * 200 = 480 000 в месяц.

Классический офис: Аренда классического офиса класса А в Петербурге в среднем составляет 2 500 рублей за кв.м, включая коммунальные услуги.

Электричество оплачивается отдельно – порядка 5 000 рублей в месяц. Оплата интернета – примерно 10 000 рублей в месяц. Отдельной строкой считаем расходы на канцелярию – порядка 5 000 рублей в месяц. И кофе-поинт (кофе, чай, вода, печенье) – 30 000. Офис менеджер – от 35 000 рублей (в зависимости от компетенций).

Стоимость аренды в месяц: 2 500 * 140 + … + 10 000 + 5 000 + 30 000 + 35 000 = 435 000

*Но в данном случае не учитывается объем инвестиций в отделку офиса, комплектацию мебелью и техникой.

Пи этом стоит сделать корректировку и на изменение бизнес-процессов после пандемии. Когда трудовая деятельность организована в формате 50/50 (офис/удаленный режим), можно совершать ротацию сотрудников: сегодня выходит первая часть сотрудников, завтра работает другая часть команды. При таком выгодном миксе в коворкинге можно арендовать меньшее количество и устанавливается посменный/комбинированный график. Многие корпоративные организации это понимают и уверенно заключают сделки с коворкинговыми операторами.

А вот сокращение офисных площадей в рамках текущего договора – достаточно трудоемкий процесс. Собственники чаще не готовы идти на сокращение. И без сторонней помощи консультанта обойтись крайне сложно, поскольку консультант может предложить варианты, когда вы переезжаете в офис меньшего метража, а на ваше место консультант приведет другую компанию, либо поможет сдать площади в субаренду.

Стоимость инвестиций в организацию коворкинга

Интересно, что в Санкт-Петербурге формат коворкинга набирает все большую популярность. При этом формат развивается в двух направлениях. Первый направлен на привлечение корпоративных клиентов — увеличение площади и запуск проектов площадью от 2 тыс. м2. Второй закрывает спрос фрилансеров, небольших компаний, специалистов, работающих на аутсорсинге, — это коворкинги на 75–100 рабочих мест.

Формат коворкингов стал все чаще внедряться в другие коммерческие объекты бизнес-центры, торговые центры, креативные пространства, гостиницы и апарт-отели. Таким образом управляющие компании стремятся предоставиь больший объем сервисных услуг своим посетителям/постояльцам.

Средняя стоимость инвестиций в организацию коворкинга составляет примерно 20 - 30 тыс. рублей за кв.м.
Вложения в коворкинг площадью 1 000 метров в среднем составят 20 млн рулей.
Доход от сдачи в аренду коворкинга площадью 1 000 кв.м в месяц могут составить 4 800 000 в месяц.
Срок окупаемости такого проекта составит порядка 5 лет.

Клиенты Agile Office

Услугами коворкингов всегда пользовались небольшие компании, но сейчас в Петербурге и Москве коворкинг без крупного корпоративного клиента - схема, работающая сомнительно. Должен быть какой-то якорный арендатор, который обеспечивает постоянный поток клиентов, и какую-то часть собственник будет сдавать небольшим клиентам.

Поэтому в своём большинстве коворкинги рассчитывают на заполнение корпоративными клиентами хотя бы от 20-50 рабочих мест. Так в петербургском Page «Почта России» арендовала 2 этажа. В Практике также ведутся переговоры с крупными нефтегазовыми и консалтинговыми компаниями.

Что нужно клиенту?

Как правило, заказчик ориентируется на наличие парковки или близость офиса относительно метро, а также техническое оснащение всем необходимым для работы.

В соответствии с запросами, есть коворкинги, строящиеся в центре над метро или в топовых локациях (из-за которых вопрос парковки у арендатора уходит на второй план). А есть коворкинги в отдаленных районах. Это либо дешевые офисы, либо рядовые, тоже дорогие, но с большой парковкой.

Наши брокеры сейчас работают с запросами арендаторов, которые не могут найти офисы в связи с дефицитом качественных площадей. Даже если есть офисные помещения, которые требуют больших инвестиций, мы предлагаем собственникам оборудовать сервисный офис: сделать отделку и поставить рабочие места. Да, в целом для клиента таким образом поднимется ставка аренды, но ему не придется инвестировать собственные средства в эти статьи расходов. Вполне разумная оптимизация трат в столь неопределённый период.

Сейчас многие стали менять отношение к офисным площадям. Компании экономят и пытаются предугадать дальнейшее развитие рынка. Следовательно, вложения в собственные офисы сейчас уходят на второй план. Арендаторы либо ищут небольшие готовые офисы и туда переезжают со своим оборудованием, либо ищут уже укомплектованные офисы, где есть удобная планировка со всеми зонами – переговорная, лаундж, кухни и прочие зоны с качественной инженерией, мебелью, стеклянными перегородками, системами контроля доступа и кондиционирования. За это клиенты готовы платить более высокую ставку. Разумная экономия стала основной тенденцией на рынке офисной недвижимости в текущих условиях. А тренд на «умное» и гибкое отношение к офисным площадям только усилился в период коронакризиса.