Как менялись бизнес-центры класса В и В+ в последние несколько лет

Елизавета Ильюхина руководитель коммерческого департамента West Wind Group

источник фото: архив West Wind Group

На московском рынке сложилась необычная ситуация. Возведение новых офисов класса В почти прекратилось, а наибольший объем выводимого на рынок предложения приходится на В+ и А. При этом даже крупные консалтинговые компании много лет следовали устоявшейся традиции и до 2024 года не всегда выделяли В+ в самостоятельный класс. Тем не менее, он прошел значительную эволюцию и стал достаточно статусным, чтобы привлекать резидентов, ранее предпочитавших элитные БЦ. Как менялись бизнес-центры В+ и как они все дальше уходили от класса В, рассказала Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group

Изначально офисы категории В+ аналитики единодушно считали подвидом класса В, несмотря на то что они могли сильно отличаться уровнем и качеством отделки, функциональностью планировочных решений, архитектурой, дизайном, инфраструктурой внутри здания, транспортной доступностью.

Смена позиционирования

Серьезные различия между обоими классами стали проявляться в середине 2010-х годов, когда пришло время реновировать БЦ класса А, в большом количестве строившиеся в «нулевые». Спустя 8-10 лет после ввода в эксплуатацию здания необходимо было по всем параметрам модернизировать в соответствии с требованиями, которые на тот момент предъявлялись к классу А. В противном случае их уровень понижался до В+. Так, в эту категорию перешли «вчерашние» элитные бизнес-центры, чьи собственники решили не вкладывать средства в обновление. Несмотря на устаревание, они оставались достаточно комфортными, чтобы повысить престижность класса В+ и усилить его различия с классом В.

Понижение уровня объектов наблюдается и сейчас, рынок наполнен предложением в некогда элитных БЦ. Но с конца 2010-х годов актуален еще один тренд.

Точечный редевелопмент

Обороты набрал точечный редевелопмент в центре города дореволюционных построек, бывших советских НИИ, административных, офисных и других зданий. Часто они превращаются в бизнес-центры класса В+, которые соответствуют классу А. Исключение в данном случае составляет лишь одна характеристика: это не новое строительство.

БЦ, появившиеся в результате редевелопмента, отличаются стильной архитектурой и необычными интерьерами. Концептуальный дизайн приходит на смену типовому ремонту, характерному в прошлом для БЦ класса В+ и сейчас для БЦ класса В. Офисы сдаются в эксплуатацию с дизайнерской отделкой и качественной инженерной инфраструктурой.

Также для прошедших редевелопмент бизнес-центров стали типичными функции и сервисы, которые еще десять лет назад предоставлялись лишь в единичных объектах класса В+: функциональные общие зоны для работы и отдыха, террасы и веранды, pet-friendly инфраструктура, зоны отдыха и спорта. Распространенным решением стали и общие переговорные комнаты и дата-центры, где есть серверы, сдающиеся резидентам в аренду.

Коммуникации, которыми оснащаются современные БЦ класса В+, также претерпели изменения. Уже недостаточно центрального кондиционирования и приточной вентиляции. Необходимо применение новых технологий. Например, Face-ID, бесплатного и бесшовного Wi-Fi в здании, систем управления микроклиматом.

Маленькие особняки

Отдельно можно упомянуть небольшие офисные здания, которые обычно не классифицируются, но по качеству инженерных сетей, дизайну, планировочным решениям могут соответствовать классу В+.

Часто они располагаются в старинных особняках площадью в несколько сотен «квадратов» и рассчитаны на коллектив одной компании. В отличие от классических БЦ у них нет ресепшена, общих зон и других сервисов. Но резидентам, которые их выбирают, и не нужны дополнительные функции. У них свои требования к деловому пространству, и маленькие офисные особняки их полностью устраивают.

Еще одним фактором, обусловившим высокий спрос на офисы в бизнес-центрах класса В+, стала более мелкая нарезка по сравнению с классом А — от 150-200 м². Для сравнения: в БЦ класса А долгое время предлагались только офисные блоки этажами или площадью 500-1000 м² минимум.

В своем нынешнем виде бизнес-центры В+ подходят для размещения главных офисов компаний, солидных адвокатских бюро, творческих команд и других резидентов, которым нужен представительский и/или креативный офис. В 2022-2023 годах такие лоты были самым популярным видом офисной недвижимости среди арендаторов и инвесторов. В ближайшие лет пять, а вероятно и дольше, тенденция сохранится. Вслед за запросами резидентов эти БЦ будут обрастать новыми функциями и становиться все комфортнее.