Новый взгляд на старые индустриальные здания - какому бизнесу стоит присмотреться к этой недвижимости?

Фото: Freepik

Какие основные преимущества использования старых индустриальных зданий для современного бизнеса можно выделить?

У проектов редевелопмента старых индустриальных зданий обычно есть несколько преимуществ:

1. Локация. Если мы говорим о фабричных зданиях конца 19-начала 20 века, то располагаясь 150 лет назад на окраине городов сейчас эти районы если не являются центральными, то часто расположены на «периферии центра»
2. Сроки и стоимость проектов. Так как редевелопмент здания занимает гораздо меньше времени чем строительный цикл при гринфилд-подходе (если мы не говорим о реконструкции и не о зданиях со статусом ОКН), то такие проекты при прочих равных будут обладать большей финансовой устойчивостью за счет снижения цены финансирования и снижения рисков за счёт 2-3х кратного сокращения сроков строительного цикла.
3. Типология фабричных корпусов.

3.1. Индустриальные были рассчитаны на большие нагрузки и размещение тяжелого оборудования, этот запас прочности позволяет даже спустя 100 лет довольно часто перепрофилировать их под офисные площади (например нагрузки на пол в современных БЦ составляет 400 кг/кв м, что сопоставимо с полами фабричных зданий.).

3.2. Также старые производственные корпуса по причине экономии на освещение часто обладают отличной инсоляцией и также подходят по данному параметру к нормам, предъявляемых к современным офисным пространствам.

3.3. К особенностям производственных корпусов также относится высокие потолки, позволяющие размещения как офисной, так и торгово-сервисной функции.

Какие инновационные подходы к редизайну старых индустриальных зданий вы можете привести в качестве примера?

Качественных примеров редизайна «краснокирпичной» архитектуры довольно много. Из последних проектов «на слуху» краснокирпичная часть креативного-делового кластера «Густав». Из особенностей проекта следует отметить бережное отношение к историческому наследию. Например, перемещение водонапорной башни (в Москве это первый подобный проект после передвижения зданий в советский период в 1930е годы).

Как архитектурные особенности старых индустриальных зданий могут способствовать созданию уникальной корпоративной культуры?

В обществе сложился определенный стереотип, что в креативных кластерах , многие из которых сформировались на базе заброшенных индустриальных объектов, сидят представители креативных индустрий» и у этого явления причины в большей степени эстетические.

Во многих случаях джентрификация «ржавого пояса» происходила по вполне прозаическим причинам – новые бизнесы нуждались в помещениях, но не готовы были платить ставку, запрашиваемую за качественные объекты, в то время как на старом заводе можно было снять помещение по цене чуть выше склада, «подшаманить» его и использовать в качестве офиса.

Во временем ряд бизнесов рос, институционализировался, развивалась торгово-сервисная функция и сейчас ставки в ряде объектов доходят до 50-60 тыс. кв м за площади под ритейл («Хлебозавод», «Дизан-завод», «Артплэй»), а офисы сдаются по ставкам B+ и A классов.

Ряд компаний (например архитектурные бюро) предпочитают размещать свои офисы в «креативных кластерах» (таких как «Артплэй») по причине того, что особенностью функционирования того же «Артплэя» является то, что УК часто идет навстречу арендаторам и предоставляет больше свободы по сравнению с УК классических БЦ. Учитывая типологию фабричных помещений (высокие потолки, возможность строительства антресолей и т.п.)  арендаторы могут выделиться за счет дизайнерских и архитектурных решений (что гораздо сложнее сделать в башне из бетона и стекла), поэтому ядро кластеров часто составляют компании «креативных индустрий», специализирующиеся на дизайне, медиа, архитектуре и пр.

В больших кластерах (от 10-15 тыс кв.м.) возможно появление той самой синергии и нетворкинга между резидентами, что положительно влияет как на корпоративную культуру, так и на бизнес арендаторов, и впоследствии находит отражение в росте арендных ставок.

Какие успешные кейсы редевелопмента старых заводов и фабрик в офисы и креативные пространства вы можете назвать? Как использование старых индустриальных зданий может повлиять на имидж и бренд компании?

Из последних – примеры включения краснокирпичной архитектуры в проекты премиальной жилой застройки – ЖК Lucky, ЖК Republic. В этих проектах включение объектов исторической застройки и наделение их новыми функциями увеличило ценность данной территории, что не могло не сказаться на ценах и темпах продажи жилой недвижимости в составе проектов.

Из неудачных примеров вспоминается ЖК «КутузовГрад», где девелопер так и не смог вписать в проект и найти подходящее решение для здания Московской шерстоткацкой мануфактуры.

Самые интересные проекты по редевелопменту бывших фабрик – «Электрозавод» и «Кристалл», надеюсь команды «Эталона» и «Asterus» смогут сделать качественные и интересные проекты, которые станут локальными центрами притяжения.

Какие юридические нюансы следует учитывать при преобразовании старых промышленных объектов в коммерческие пространства?

Одни из самых «страшных» для девелопера слов при проектах редевелопмента – «ОКН» и «рекультивация», так как это в 99% случаев означает дополнительные риски, увеличение сроков проекта, а также увеличение CAPEX.

Участники рынка неохотно идут в такие проекты. Частично проблема вовлечения ОКН решается через гос.программы (например такие как  программа льготной аренды «1 кв.м. за 1 рубль»).

Что касается рекультивации, то основную массу фабричных зданий дореволюционного периода чаще занимали не столь вредные для человека производства, поэтому эта проблема возникает не так часто.