От особняков и заводов к бизнес-центрам: как редевелопмент меняет рынок инвестиций

Елизавета Ильюхина Руководитель коммерческого департамента West Wind Group

Фото: Freepik

Справка: West Wind Group работает на рынке коммерческой недвижимости Москвы с 2004 года, занимаясь редевелопментом и управлением офисными центрами. 3 года подряд входит в топ-10 российских девелоперов, работающих в сфере офисной недвижимости, по данным «РБК Исследования рынков».

Конкуренция за инвесторов

Одно из популярных сейчас направлений редевелопмента в Москве — преобразование зданий, построенных в конце ХIХ и начале ХХ веков, в современные бизнес-центры или многофункциональные комплексы.

Редевелопмент дореволюционных особняков и промышленных объектов вывел офисный сегмент на новый уровень привлекательности для инвесторов. В частности, его развитие серьезно замедлило отток покупателей с рынка коммерческой недвижимости, который наметился после повышения ключевой ставки ЦБ. Высокий доход от банковских вкладов частично оттянул инвесторов со многих рынков: они сосредоточились на депозитах как на основном инструменте.

Однако в офисах, расположенных в объектах редевелопмента, на эту категорию покупателей до сих пор приходится около 30%, что можно считать хорошим показателем в нынешних условиях. Вероятно, он увеличится в течение 1-2 лет, т.к. привлекательные ставки по вкладам — временное явление, а после их снижения значительная часть инвесторов вернется в недвижимость.

Помимо депозитов, некоторую конкуренцию офисам в объектах редевелопмента сейчас составляют лоты в бизнес-центрах класса А, строящихся в рамках программы содействия созданию МПТ. Блоки небольшой нарезки в БЦ рядом со спальными районами востребованы у резидентов, живущих поблизости.

Точечный редевелопмент в центре города набирал обороты почти одновременно с освоением новых локаций по программе МПТ. Благодаря ему существенно расширилось предложение на рынке, что сгладило дефицит качественных лотов, притормозило удорожание офисов при их продаже и сохранило высокую для премиального сегмента доходность — в пределах 10% годовых. Более того, если бы не развитие редевелопмента в исторических кварталах Москвы, качественного предложения в этой локации практически бы не осталось, а активность на рынке почти полностью переместилась бы в удаленные районы.

Новая логика рынка

Как получилось, что по ряду аспектов офисы класса В+ в объектах редевелопмента в 2025 году выигрывают у помещений в новых БЦ класса А?

Само по себе расположение зданий в центре добавляет лотам ликвидности — за счет развитой инфраструктуры, близости к метро, историзма мест. Также это гарантирует высокую и быструю заполняемость, ведь многим арендаторам важны комфорт и статусность локации, что снижает риск простоя помещений.
Ликвидность усиливает еще один объективный фактор: здания, подходящие под редевелопмент, вымываются с рынка. Через несколько лет стоимость офисов, купленных в 2025 году, сильно вырастет, т.к. предложение перейдет из разряда ограниченных в эксклюзивные. В новых бизнес-центрах столь сильного дефицита лотов аналитики пока не ожидают.
Сжатые сроки реализации проектов. Если инвестор приобретает помещение на этапе стройки, он может быстрее начать получать доход от аренды, чем при покупке лота в строящемся новом БЦ.

Дореволюционные здания сами по себе небольшие, поэтому на реновацию многих объектов обычно уходит до 1,5 лет. Это меньше, чем строительство крупного бизнес-центра с нуля. Кроме того, особняки хотя и представляют ценность для москвичей и города в целом, далеко не всегда имеют статус объектов культурного наследия, что также ускоряет проведение работ.

Модернизация исторических зданий трансформирует стандарты офисной недвижимости и расширяет варианты ее использования. В таких объектах часто создаются не просто офисы, а гибкие пространства, которые за счет архитектурных решений и необычной концепции привлекают креативных арендаторов. Они, в свою очередь, адаптируют помещения под новые рабочие форматы. В отличие от «стеклянных» бизнес-центров в объектах редевелопмента происходит диверсификация рисков: помещения будут заполняться, даже при спаде на классическом офисном рынке.
Редевелопмент вписывается в тренд устойчивого развития, что делает офисы привлекательными для инвесторов, ориентированных на ESG-принципы. Использование существующих зданий вместо нового строительства снижает углеродный след. При этом в ходе ремонтных работ в бизнес-центр можно интегрировать энергоэффективные решения, соответствующие современным экологическим стандартам. Это не только про осознанный подход резидентов БЦ к экологии, но и про имидж: следование «зеленой повестке» демонстрирует приверженность компании мировым трендам и укрепляет ее репутацию в глазах партнеров, клиентов, инвесторов.

Таким образом, редевелопмент не просто расширяет возможности для инвестирования, но и меняет саму логику рынка, благодаря переосмыслению городской среды вместо постоянного строительства новых зданий. Он также стал альтернативой для инвесторов, позволяя им работать с востребованными активами в условиях меняющейся экономики.