Центральный район: престиж без парковки

Центральный район – исторически сложившаяся деловая зона Петербурга. По количеству качественных офисных площадей район сравним с Петроградским. Они делят вторую позицию в рейтинге обеспеченности районов, пропуская вперед лишь Московский район.

В Центральном районе преобладают офисы класса А, при этом их число практически в три раза превышает число офисов класса В и В+.

Несмотря на кажущуюся плотную застройку, Центральный район имеет перспективы для развития: есть территории серого пояса, нуждающиеся редевелопменте, ряд объектов старого фонда, которые можно реновировать под современные функции. Территории востребованы девелоперами. Как показывает практика, игроки видят несколько путей развития: реализация проектов жилой недвижимости высокого класса, не все территории имеют разрешение на строительство объектов жилого назначения, поэтому девелоперы реализуют проекты апартаментов, либо офисных центров. Как пример – деловой комплекс «Невская Ратуша»: 2/3 проекта еще заморожены, и при положительном решении ввод офисных площадей был бы колоссальным в текущих условиях.

Ввиду того, что Центральный район – это традиционно сложившаяся деловая зона, создается первое впечатление, что офисный сегмент района – это объекты старого фонда. Но в реальности соотношение реконструированных объектов и новостроев примерно равное, при этом есть ряд объектов старого фонда, которые по своему состоянию не уступают новым, единственный минус – невозможность изменения планировочных решений, поскольку в старых зданиях есть большое количество несущих стен.

Средний уровень вакантных площадей в Центральном районе составляет 10%, что аналогично среднегородскому показателю.

Средняя ставка аренды в классе А находится на уровне 1750 рублей за кв. м, включая НДС и коммунальные платежи без учета затрат на электроэнергию, в классе В и В+ – 1200-1400 рублей за кв.м, включая НДС и коммунальные платежи без учета затрат на электроэнергию.

За последний год в Центральном районе ввели в эксплуатацию ряд знаковых офисных объектов: БЦ «Сенатор» на Большой Морской площадью 6800 кв. м, БЦ «Особняк Екатерининский» в рамках проекта «Смольный парк» площадью 7100 кв. м, объект на Новгородской, 13 площадью 6000 кв. м, который был реновирован и переформатирован под офисные функции под запрос компании «Газпром проектирование», а также стоит отметить небольшой проект БЦ «Вестник» на Невском площадью 1500 кв. м.

В Центральном районе находится большое количество штаб-квартир различных компаний, в этом отношении локация пользуется спросом. Здесь размещаются главные представительства основных игроков юридического рынка: DLA Piper, Егоров, «Пугинский, Афанасьев и партнеры», KPMG, Dentons, PwS, кроме этого много штаб-квартир банковских структур: «Райффайзенбанк», ВТБ, «Ситибанк», IT-компаний: Mail.Ru, ВКонтакте, а также фармацевтических компаний: «Герофарм», «Биокад».

Район очень востребован у компаний, которым важны представительские функции, ряд компаний дорожит адресом: Невский проспект и близостью к «золотому треугольнику» – это статусно и престижно. Спрос на офисы высок, но не все компании могут себе это позволить.

Помимо престижности и большого объема качественных площадей район привлекает максимально развитой инфраструктурой и транспортной доступностью: близость станций метро, в том числе пересадочных станций, сеть наземного транспорта.

Из минусов – затрудненное движение наземное на личном транспорте (пробки), а также район не подойдет для компаний, бизнес которых связан с КАДом, ЗСД или аэропортом. Кроме того – минимальное количество парковок как свободных и платных городских, так и в рамках бизнес-центров. Немногие собственники БЦ могут позволить себе подземные паркинги, так как это требует серьезных инвестиций, а наземные паркинги в БЦ, как правило, располагаются в небольших дворах и рассчитаны на несколько машин.

Из исключений – БЦ «Ренессанс Плаза» и «Ренессанс Правда» с подземной парковкой (парковочный индекс: 1 место на 150 кв. м площадей), в «Невской Ратуше» один из самых высоких парковочных индексов: 1 место на 100 кв. м площадей. Подземным паркингом оснащен МФК «Преображенский двор», при этом объект имеет еще и гостевую парковку, что является редким случаем для этой части города. Паркинг «Стокманн» помимо арендаторов выручает еще и работников соседних бизнес-центров.