Что лучше: купить или снять офис?

Каждый владелец успешного бизнеса на этапе устойчивого становления компании задается вопросом: “А не выгоднее ли купить недвижимость для бизнеса, чем арендовать офис и ежемесячно выплачивать платежи собственнику объекта?”. Чтобы решить этот вопрос нужно рассмотреть дело с разных сторон: теоретической, практической, финансовой. Алексей Лазутин, руководитель отдела по представлению интересов инвесторов IPG.Estate, разъясняет основные плюсы и минусы аренды офиса и покупки недвижимости для бизнеса: рассматривать готовые офисные помещения или строящиеся, и что делать с недвижимостью, если вы решили сменить сферу бизнеса и улететь на острова?

Арендовать: аргументы за и против

Развитие бизнеса в рамках арендованного офиса - классическая практика рынка. На настоящий момент в Санкт-Петербурге 2,7 млн качественной офисной недвижимости предлагается в аренду, из которых свободными остаются только 163 тысячи кв.м.

Компании вполне успешно развивают свой бизнес в рамках арендованных офисов, и тому есть свои преимущества:

Можно выбрать офис в любой части города согласно вашим требованиям. Правда в условиях острого дефицита качественных площадей, найти самостоятельно офис площадью даже от 100 кв.м становится уже затруднительно - нужно обращаться к профессиональным агентам или консультантам.
Можно арендовать офис с базовой отделкой и не заботиться о ремонте.
Расходы на аренду офиса не предполагают, что нужно будет единоразово найти и инвестировать большую сумму в офис. Затраты фиксируем в статью расходов на содержание офиса.
Нет необходимости в управлении офисными площадями и собственник берет на себя все вопросы эксплуатации.
При необходимости вы можете изменить локацию и перевести компанию в другой район, но лучше все-таки ориентироваться на сроки договора аренды и не нарушать достигнутых и закрепленных условий.

В определенных условиях плюсы могут стать минусами:

Несмотря на договорные условия арендатор зависит от арендодателя. И в некоторых случаях собственник объекта может найти законные основания на расторжение договора аренды, чтобы “расселить” площади под запрос более крупной и именитой компании. И тогда объект/локацию придется менять вынуждено.

Покупать: аргументы за и против

В целом, развитие бизнеса начинается либо на кухне при свете лампы, например, некоторые IT-стартапы, либо с арендованных площадей. Но в тот момент, когда понятны размеры и устойчивость бизнеса, собственнику имеет смысл рассмотреть возможность роста в рамках собственного объекта. При этом не важна площадь офиса - 50-150 кв.м (например, компании из сферы услуг с фиксированным объемом бизнеса) или 50 000 кв.м.

Рассмотрим преимущества покупки офиса:

Можно выбрать любую локацию в городе, которая вам удобна.
Вы защищены от изменения условий рынка и роста ставок аренды.
Дизайн и проектирование офиса не основаны на базовой отделке от собственника. Есть возможность создать уникальный дизайн, не ориентируясь на требования собственника. Главное - не нарушать СНиПы.
Наличие объекта недвижимости может быть залогом для привлечения финансирования операционной деятельности компании.
“Излишки” офисных площадей можно сдать в аренду и получать дополнительный доход. При этом остается возможность развиваться в рамках своего же объекта.
Недвижимость - это один из надежных способов если не накопления, то сохранения средств. И даже в том случае, когда вы решить прекратить развивать основной бизнес, недвижимость можно сдавать в аренду: самостоятельно или привлекая стороннюю УК. При втором варианте можете еще сдать в аренду квартиру и уехать жить на острова или в более теплые страны, ежемесячно получая материальные “приветы” из Санкт-Петербурга.

Из плюсов вытекают минусы:

Если вы уже выросли максимально, то дальнейший рост в рамках своего объекта будет невозможен. Нужно будет арендовать дополнительные офисные помещения либо рабочие места в коворкинге. Либо присматривать новый объект в покупку с перспективой “на вырост”.
Владение и управление недвижимостью - это, как правило, непрофильный бизнес, поэтому придется с нуля разбираться с административно-хозяйственно-эксплуатационными вопросами, возможно, создавать внутреннюю УК.
При покупке офиса вы прикрепляете команду к одной локации. Пропадает возможность отреагировать на изменение окружающей среды (например, перед вашим офисом построили ЖК и закрыли прекрасный вид). Переезд будет более бюрократизирован, затратен и болезнен.

Поговорим про деньги

Сколько стоит арендовать?

Среднерыночный уровень ставки аренды в классе А в Санкт-Петербурге составляет 1 720 рублей за кв.м, включая НДС и КУ, в классе В/В+ - 1 250 рублей за кв.м включая НДС и КУ.

Как финансировать покупку собственного офиса?

Преимущество приобретения офиса под собственные цели заключается в том, что можно привлечь финансовые инструменты, при этом не выводя средства из собственного бизнеса.

Можно привлечь лизинг, что позволит получить определенные выгоды в части НДС.
Также можно воспользоваться кредитными средствами. В том числе, есть программы по поддержке, когда кредитуется покупка недвижимости под бизнес. В частности, есть программа от Дом.рф под 8,5% на 10 лет с первым взносом в 40%.

Окупаемость такого проекта будет сравнима с рыночными показателями, на которые традиционно ориентируются профессиональные девелоперы: 10-12 лет.

В любом случае, покупка собственного офиса - вопрос, требующий проработки с учетом дальнейшей перспективы развития компании и финансовой нагрузки. Но есть важный нюанс - недвижимость, в том числе и офисная, традиционно остается одним из эффективных инструментов сохранения средств. Она может работать на вас как административный ресурс - вы располагаете бизнес в собственном офисе, а также как доходный - при наличии лишних площадей их можно сдавать в аренду, либо сдать объект в аренду, если вы решите сократить бизнес или переехать в другой собственный или арендованный объект. Отличным примером подобных объектов можно считать БЦ "Атлас Сити" и бизнес центр на Смоленке.