«Я – арендатор»: Zenith Property Management

Александр Побережняк генеральный директор Zenith Property Management Управляющая компания смело может позволить себе отсутствие сервиса, так как удачная локация все равно приведет новых арендаторов

Основные участники рынка офисной недвижимости – это собственники объектов и компании, которые арендуют помещения у собственников. Опыт сотрудничества между ними может быть положительным, когда собственник и арендатор удовлетворены взаимовыгодными условиями, бывают случаи, когда арендатор не находит отклика со стороны УК. И противоположные ситуации тоже встречаются, когда арендатор не в состоянии содержать и оплачивать снимаемые помещения. В рубрике «Я – арендатор» мы предлагаем представителям обоих сторон поделиться своим положительным или отрицательным опытом взаимодействия. Александр Побережняк, генеральный директор Zenith Property Management, рассказал порталу Officemaps.ru о требованиях к помещениям, о ставках, профессионализме УК и дал несколько советов и рекомендаций.

Александр, почему Ваша компания решила переехать: Вас не устраивали условия предыдущего объекта, или же переезд обусловлен расширением компании и необходимостью в больших площадях?

Наша компания Zenith Property Management основана совсем недавно. Когда мы искали офис, одним из основных критериев была локация. Для нас было важно снять помещение в близком доступе от партнерских проектов. Мы управляем апарт-отелями и наш флагманский объект находится на Васильевском острове, поэтому и офис мы искали в этом же районе.

Как отнеслись сотрудники компании к переезду? Возникали ли у Вас трудности с нежеланием работников менять место (локацию) работы?

Трудностей и сопротивления со стороны сотрудников не возникло, потому что выбранная локация совершенно шикарна: сюда одинаково легко добираться, как на личном транспорте, так и на общественном. Бизнес-центр находится в 30 метрах от станции метро «Василеостровская», на прекрасной пешеходной улице с хорошей инфраструктурой и обилием мест общепита – от «Макдональдса» до «Гинзы».

Как Вы искали новый офис: самостоятельно или пользовались услугами брокерских компаний?

Мы пытались искать офис самостоятельно, но в итоге нашли его с помощью брокерской компании.

Как долго Вы искали подходящий офис, какие требования предъявляли?

На поиск в общей сложности ушел месяц. Мы обратились к брокеру и параллельно искали сами. За этот период мы посмотрели больше десятка объектов. Требования были самые простые: локация, наличие парковки, инфраструктура. Но в итоге совпало только два критерия из трех: инфраструктура как таковая здесь отсутствует. Не хватает сервиса, качества управления. Я имею опыт управления бизнес-центрами, и обращаясь к нему, понимаю, что компания, управляющая нашим БЦ, не имеют представления об управлении бизнес-центром такого уровня. Они позиционируют объект как БЦ “B” класса (в том числе и по арендной ставке), но по факту - это “C”.

Сформировалось ли у Вас представление о рынке коммерческой недвижимости как о развитом рынке, на котором присутствует достаточный объем качественного предложения?

В процессе поиска мы увидели, что рынок коммерческой недвижимости в городе развит довольно слабо. Объема качественного предложения офисных помещений – нет: либо безумно дорого и очень круто, либо недешево и некруто (с неразвитой инфраструктурой, с отсутствием нового ремонта). Некоторые пытаются сдавать помещения с ремонтом 15-летней давности по ставке, соответствующей современным офисам.

Как долго Вы согласовывали условия договора с собственником бизнес-центра?

Условия договора с УК мы согласовали очень быстро, в том числе из-за отсутствия полноценной инфраструктуры. Единственное, что мы обговорили – ремонт, цветовые решения для стен и перенос электрооборудования.

Как долго Вы и сотрудники привыкали к новому офисному помещению?

По моим наблюдениям привыкли все довольно быстро. Конечно, адаптацию скрасила кофемашина. И, благодаря усилиям коллег, помещение продолжает обживаться, становится более креативным. Мы внесли небольшие корректировки в интерьер нашей переговорной, добавили рейл для верхней одежды в стиле стимп-панк, поставили аквариум с черепашками. Но к сожалению, не все наши идеи мы можем здесь реализовать. Например, не хватает зоны отдыха.

На протяжении какого периода Вы арендуете офисное помещение? Все ли Вас устраивает?

Мы арендуем этот офис с декабря 2017 года. Не устраивает в первую очередь стиль управления бизнес-центром. В помещениях идет ремонт, контроля за подрядчиками я не наблюдаю. Последствия – постоянные грязь и шум. нам обещают, что в ближайшей перспективе все закончится. Но, а если этого не произойдет, то будем искать, куда переехать.

Какие особенности есть у бизнес-центра, в котором Вы арендуете офис? Чем именно он привлек Вас?

Кроме местоположения у нашего офиса нет никаких конкурентных преимуществ и особенностей. И привлек он нас именно доступностью: мы задумываемся о том, чтобы сотрудникам было удобнее и дешевле добираться до работы.

Есть ли в Вашем бизнес-центре паркинг? Как, в целом, развита инфраструктура бизнес-центра?

У нашего есть уличная парковая, другие составляющие инфраструктуры – мойка, ресторан, детейлинг – отсутствуют. Да, мы находимся на пешеходной улице, и тут достаточно кафе и ресторанов, общепит развит отлично, тут вопросов нет. Но в остальном в инфраструктуре наблюдается дефицит. Например, в БЦ на одном из моих предыдущих мест работы, была и химчистка-прачечная, что крайне удобно – утром привозишь вещи на работу, сдаешь, вечером забираешь чистыми. Детейлинг-центр тоже сильно экономил время. Отсутствие времени – проблема, актуальная для всех. И прекрасно, когда в бизнес-центре есть инфраструктура с максимально широким спектром услуг. Это позволяет решать часть своих личных дел без отрыва от работы и не тратить на это время в выходные.

Какие советы Вы могли бы дать другим арендаторам?

Если вы четко понимаете, что инфраструктуры – ноль, и единственное преимущество БЦ – это локация, можно попробовать на это ссылаться и просить бонусы, но УК тоже понимает свои сильные стороны, и закладывает в цену квадратного метра именно локацию. Мы столкнулись с тем, что управляющая компания смело может позволить себе отсутствие сервиса, так как удачная локация все равно приведет новых арендаторов. БЦ, где совпадает и хорошая локация и качественная инфраструктура - стоят от 2 тысяч рублей за квадрат. С этим приходиться мириться, и выбирая – решать, что приоритетнее: локация или сервис, и чем из этого компания готова пожертвовать. С точки зрения арендатора, я могу посоветовать при поиске офиса четко понимать задачи компании. И тогда будет понятно, где и какой офис выбрать. Все зависит от того, насколько большой поток клиентов вы планируете принимать в своем офисе. Если посетители не подразумевается совсем - помещение выбирается вообще по другим критериям.