LEED и BREAM: сертификация российских офисов

Современные крупные компании предъявляют высокие требования к качеству бизнес-площадей. Энергоэффективность, экологичность объектов становятся важным преимуществом при аренде или покупке объектов для компаний, которые высоко ценят инновации и новые технологии, качество и комфорт. Рынок офисной недвижимости, как важный инструмент выстраивания бизнес-процессов на глобальном уровне, стремится к качественному развитию, в том числе, по международным стандартам. Число офисных объектов России, сертифицированных по международным стандартам LEED и BREAM, растет, хотя и не очень быстрыми темпами. Officemaps.ru вместе с экспертами рынка разбирался есть ли перспективы у LEED и BREAM на российском рынке, для чего нужны эти сертификации и как они влияют на развитие сегмента.

LEED и BREAM в России

В России сертифицировать офисные помещения по международным стандартам начали в 2010-х годах. Петр Вашкевич, главный инженер компании КРОК, в качестве первых российских объектов, получивших сертификат международного образца, называет офис класса А «Дукат Плейс 3» (Ducat Place III) с сертификатом BREEAM и первый LEED-объект – завод SKF в Твери. Впервые сертифицированным в России офисом стало здание «Ренессанс Правды», получившее LEED Gold в 2013-м году. По словам экспертов, сегодня в России по системам LEED и BREEAM сертифицировано порядка 100-110 объектов, из них 50-60% – коммерческие офисные центры. Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate, объясняет этот факт тем, что внедрение современных эфнергоээфективных технологий дорогостоящее решение, которое может увеличить стоимость строительства примерно на 15%. Поэтому собственники офисных комплексов чаще обращаются к международным системам сертификации, так как быстрее могут окупить свои вложения.

Большинство сертифицированных объектов находятся в Москве и Санкт-Петербурге. Причиной этому служит большая развитость столичных рынков коммерческой недвижимости, чем в регионах. Петр Вашкевич отмечает, что в Москве представлено примерно 60% сертифицированных по международным стандартам зданий. В Петербурге эти показатели существенно ниже – 20%. Иван Починщиков соглашается с коллегой: применение энергоэффективных технологий в северной столице развито слабо. В основном, это единичные проекты как в коммерческой, так и в жилой недвижимости элитного сегмента. «Во-первых, такие технологии требуют больших инвестиций, во-вторых, принимая во внимание климатические условия, их эффективность не будет максимально высока. В-третьих, в России стоимость, например, электроэнергии, не так высока в Европе, где такие технологии внедряются в полной мере», – рассказывает Иван Починщиков.

В качестве примеров «зеленых офисов», сертифицированных по международным стандартам LEED и BREAM, эксперты выделяют московские комплексы «Метрополис 2» (Metropolis Office Building 2), «Лайтхауз» (Lighthouse), «К2 Бизнес-парк», БЦ MEBE ONE в Химках, а также петербуржские бизнес-центры EightEdges, «Ренессанс Правда» и «Технополис Пулково».

В Санкт-Петербурге, по мнению Ивана Починщикова, одним из самых знаковых объектов, который строится в соответствии с инновационными технологиями и применением высококачественных материалов и интеллектуальных систем, станет «Лахта Центр», который будет введен в 2018.

На остальные регионы РФ, по данным Петра Вашкевич, приходится пятая часть всех «зеленых» зданий. «Здесь в основном сертифицируют промышленные и спортивные объекты, ритейл. Хорошим примером является сеть магазинов «Декатлон» (Тула, Пермь, Уфа, Тольятти) и стадионы к ЧМ-2018 (Волгоград, Саранск, Самара, Нижний Новгород)», – комментирует спикер.

Зачем сертифицировать офисные объекты

Эксперты сходятся во мнении, что в России один из основных мотивов аттестации офисных объектов по международным стандартам LEED и BREAM заключается в формировании положительного имиджа. «Если говорить про коммерческие объекты, то основная причина – привлечение клиентов. Наличие сертификата, особенно высокой категории, будет сильным маркетинговым преимуществом», – отмечает Петр Вашкевич. «Однако это только вершина айсберга, и сертификат отнюдь не просто дополнительный рекламный слоган. За ним скрывается серьезная аналитическая работа, которая дает возможность собственникам и девелоперам уже на этапе проектирования финансово оценить варианты строительства и выбрать из них оптимальный. Также это позволяет оценить полную стоимость владения объектом на протяжении 50 лет (для немецкой системы сертификации DGNB), включая этап демонтажа и утилизации».

Татьяна Конвальцева, кандидат технических наук, начальник Центра проектирования ROCKWOOL Russia, выделят три причины, которыми руководствуются игроки рынка, сертифицируя деловые здания. «Во-первых, это имиджевая составляющая. Во-вторых, у некоторых крупных международных компаний есть внутренние стандарты, которые обязуют сертифицировать свои объекты по той или иной системе. В-третьих, в случае строительства коммерческой недвижимости – это возможность повысить арендную ставку», – рассказывает эксперт. Иван Починщиков соглашается: по его мнению, статус «энергоэффективного здания» повышает арендную ставку примерно на 10 % в сравнении с объектом аналогичного класса и в той же локации. По мнению Петра Вашкевич, сегодня владельцы недвижимости четко понимают, что, потратив чуть больше на этапах проектирования и строительства, они абсолютно точно получат существенную экономию на этапе эксплуатации и обслуживания за счет более эффективного и экономного использования ресурсов. Причем эксперт утверждает, что сертификация не обязательно увеличивает стоимость строительства: «Конечно, есть общая оценка того, что цена может вырасти на 5-10%, однако, эта величина непостоянна и будет зависеть от конкретного случая. Многие критерии систем сертификации сравнивают некое расчетное и/или проектное значение с уже заданным эталонным. В России же текущие строительные нормы и правила жестче, чем некоторые стандарты тех же LEED или BREAM. Поэтому при их выполнении и дальнейшем прохождении экспертизы автоматически удовлетворяется как минимум половина критериев оценки».

В целом, эксперты сходятся во мнении, что международная аттестация объекта положительно влияет на спрос арендаторов. Петр Вашкевич считает, что на наличие сертификата, в первую очередь, обращают внимание иностранные компании: для них это может быть обязательным условием использования офисных объектов в рамках принятой на себя социально-экологической ответственности. Татьяна Конвальцева соглашается с коллегой и отмечает, что для конечного пользователя присутствие такого документа гарантирует комфортные условия нахождения в этом здании.

Российские экологические стандарты

По мнению Петра Вашкевич, несмотря на то, что LEED и BREEAM – это зарубежные стандарты, все они в той или иной степени применимы в любой стране. Именно эта «универсальность» сделала их общепринятыми по всему миру. Во многом возможность использования единого международного образца связана с тем, что многие критерии в строительстве и использовании зданий и так являются фактически одинаковыми для всех стран.

Тем не менее разные страны создают аналогичные международным локальные системы сертификации. Петр Вашкевич упоминает об отечественной программе «Зеленые стандарты», которая учитывает российскую специфику и предписания существующих строительных нормативов. На основе этой системы, по словам эксперта, в 2013 году был сформирован Национальный стандарт ГОСТ Р 54694-2012 «Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости», который считается первым российским документом, регламентирующим экологические нормы строительства объектов.

Татьяна Конвальцева отмечает, что сейчас разрабатывается адаптированная версия стандарта BREEAM для России, но и сегодня у нас уже есть своя аналогичная система сертификации – GREEN ZOOM. На сегодняшний день в России по этой системе сертифицировано более 20 объектов, основная доля которых, находится в Петербурге. Из офисных объектов это БЦ Eightedges, БЦ «Энергия», Выставочные павильоны КВЦ «Экспофорум», а также ряд жилых проектов и административных зданий. Кроме того, по GREEN ZOOM сертифицированы офисные объекты в Екатеринбурге – БЦ «Президент», «Сенат», «Палладиум», БЦ «Вега» в Иркутске.

Будущее LEED и BREAM в России

Эксперты уверены, что в будущем сертифицированных объектов в России будет больше. «Зеленое строительство из области фантастики перешло в реальность и постепенно становится неотъемлемой частью повседневной жизни», – считает Петр Вашкевич. В России, по мнению эксперта, конечно, очень важна маркетинговая составляющая международной сертификации. Но всё больше и больше приходит понимание того, что это очень сильный технический, экспертный и аудиторский инструмент. Он позволяет воплотить «в камне» самые лучшие современные строительные практики и создать объект, который приносит выгоду и пользу всем участникам процесса – от инвестора до конечного пользователя.

Для справки:

BREAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) – одна из самых авторитетных систем, определяющих экологически устойчивые здания. Содержание BREAM было подготовлено организацией BRE Global из Великобритании в 1990 году. В рамках данной программы объектам присуждаются оценки на основе анализа специфики использования ресурсов, уровня комфорта помещения, транспортной инфраструктуры, эффективности потребления энергетики и воды, используемого при строительстве сырья и экологии.

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) – это система сертификации «зеленых» объектов, сформулированная Американским советом по экологическому строительству США (USGBC) в 1998 году. В основу LEED входят следующие критерии: оценка земельного участка, строительных материалов или ресурсов необходимых для производства, уровня технической поддержки и транспортной доступности здания.

GREEN ZOOM – российская система сертификации наиболее экологичных и энергоэффективных зданий, которую разработали под руководством Комитета по энергоэффективности и устойчивому развитию РГУД в 2014 году. GREEN ZOOM считается отечественным аналогом LEED и BREAM, содержание которых было приспособлено к российским реалиям. Эта система оценивает шесть компонентов: месторасположение объекта и его экологичность, эффективность потребления энергетических и водных ресурсов, экологическую безопасность строительного сырья и внутренней части зданий.