Неотделимые улучшения арендованного помещения: кто компенсирует

В течение срока аренды арендатор может совершать с используемым им имуществом определенные действия, в том числе и вносить улучшения. Вопрос разграничения отделимых улучшений от неотделимых является неоднозначным и довольно спорным, но в это же время он имеет большое практическое значение. 

Что такое неотделимые улучшения

Любое улучшение означает, что технические характеристики и свойства имущества изменились, повысилась его эффективность, удобство эксплуатации, а также увеличилась стоимость. Именно по этому критерию улучшение отличается от ремонта, который, как правило, подразумевает восстановление, устранение естественного износа и возникших повреждений. Простая замена существующего оборудования улучшением не считается, поскольку отсутствует факт модернизации.

По общему правилу, закрепленному в ст. 623 ГК РФ, неотделимыми являются улучшения, которые не могут быть отграничены от имущества без причинения ему несоразмерного вреда. Это положение применимо к аренде любого имущества, в том числе и помещений.

На практике неотделимость проявляется в том, что при попытке демонтировать улучшения, помещение или здание, в котором они выполнены, получит повреждения. Например, обрушится часть стены, посыпется внутрення отделка, останутся следы от шурупов и иных креплений. В частности, к этой категории могут быть отнесены: система пожарной сигнализации, металлическое крыльцо, новые окна и стеклопакеты. При этом, если повреждения от демонтажа несущественные и их несложно устранить, улучшение может быть признано отделимым.

В свою очередь из положений закона следует, что отделимые улучшения можно демонтировать и в дальнейшем использовать без причинения вреда помещению и самому имуществу.

Поскольку какой-либо нормативно закрепленный перечень отделимых и неотделимых улучшений отсутствует, на практике нередко возникают проблемы с определением их характера. В таких случаях категория устанавливается в судебном порядке с учетом конкретных обстоятельств дела.

В судебной практике можно найти примеры, когда исходя из фактических обстоятельств дела суды признавали в качестве отделимых улучшений арендуемого помещения кондиционеры с монтажными системами и натяжные потолки.

Как прописываются в договоре аренды

В законе отсутствуют какие-либо требования касаемо того, является ли согласие арендодателя на осуществление неотделимых улучшений обязательным. Однако без полученного согласия арендатор в большинстве случаев не сможет рассчитывать на получение компенсации.

В это же время требование об обязательном получении согласия от арендодателя может быть закреплено в самом договоре аренды. Также в нем стороны вправе предусмотреть ответственность за несоблюдение этого условия.

Следует учитывать, что на сегодняшний день отсутствует единообразная практика по вопросу того, требуется ли согласование конкретного перечня работ, если самим договором уже установлена возможность внесения улучшений.

В одних случаях суды отмечают, что согласование вида и стоимости работ является обязательным, в других считают это излишним. В связи с этим, чтобы избежать разногласий и споров в такой ситуации, следует заблаговременно запросить у арендодателя согласие.

Кто компенсирует расходы по неотделимым улучшениям арендатор или арендодатель

По общему правилу при расторжении заключенного договора арендатор вправе получить возмещение в счет стоимости совершенных им неотделимых улучшений помещения. Для этого должны соблюдаться следующие условия:

• неотделимые улучшения выполнены арендатором на собственные средства;
• арендодатель был в курсе изменений и дал свое согласие на их проведение.

За несогласованные улучшения возмещение положено только в случаях, предусмотренных законом.

Следует отметить, что право на получение компенсации расходов, понесенных в связи с внесением улучшений, по соглашению сторон может быть ограничено договором. Также стороны вправе договориться о зачете стоимости согласованных улучшений в счет неуплаченных арендных платежей.

Что происходит с улучшениями после окончания договора

Поскольку неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного помещения, они принадлежат арендодателю. В свою очередь арендатор при соблюдении определенных условий имеет право на получение возмещения в счет понесенных им расходов.

Отделимые улучшения, напротив, по общему правилу являются собственностью арендатора, поэтому он вправе забрать их. Однако для этого, в случае возникновения спора, ему нужно доказать, что демонтаж может быть осуществлен без причинения вреда арендованному помещению. При отсутствии таких доказательств не факт, что получится вернуть совершенные улучшения.

Читайте также

• В Москве пройдёт форум о будущем HR-сферы и образования «HR.Future» 02 декабря 2025 15 декабря 2025 года в Москве пройдёт форум «HR.Future» — многоформатное мероприятие для профессионалов, формирующих будущее управления персоналом.
• Киностудия как креативный офис для творческих сотрудников 31 июля 2025 Если бы офисы могли рассказывать истории, наш киностудийный офис определенно был бы героем самого интересного фильма. Мы с гордостью представляем пространство, которое не просто офис, а настоящий креативный хаб для творческих людей. В нем 700 квадратных метров, 20 уникальных декораций и атмосфера, которая вдохновляет на создание чего-то необычного. Это не просто место для работы, а территория, где рождаются идеи, реализуются фильмы и создаются уникальные образы.
• Проверка контрагентов перед заключением договора аренды коммерческого помещения. Что нужно учитывать арендодателю? 14 февраля 2023 Перед заключением договора, предметом которого является значительная для сторон денежная сумма или имущество, рекомендуется проверить контрагента на наличие признаков ненадлежащего исполнения обязательств. Для договора аренды — это важно еще и потому, что сдача во временное владение и пользование помещения недобросовестному лицу может повлечь не только задержки или возникновение задолженности по арендным и коммунальным платежам, но и причинение ущерба помещению.