Что такое арендные каникулы и как их получить

Арендные каникулы – это одна из составляющих договорных коммерческих условий при аренде помещений (офисных, складских). Условия дают возможность арендатору использовать помещение без арендной платы, либо по льготной ставке. Предоставление арендных каникул - это всегда индивидуальный договорной процесс между собственником и клиентом, который заключается на обоснованиях каждой из сторон. Можно выделить несколько основных случаев, при которых собственник может предоставить клиенту арендные каникулы.

Арендные каникулы на время отделки офиса / помещение сдается в shell & core

Классический пример, когда собственник предоставляет арендные каникулы, - это сдача помещения в shell & core. Такой сценарий практикуют собственник новых объектов класса А и В/В+, которые изначально доводит помещения до состояния shell & core: несущие стены, транзитные магистрали инженерных систем. Во-первых, это дает возможность будущему арендатору создать офис и выполнить отделку по собственному проекту, ориентируясь на внутренние бизнес-процессы, корпоративную стилистику и множество других факторов. Во-вторых, сокращает объем инвестиций собственника с отделку помещений.

При таком сценарии собственник предоставляет арендные каникулы на срок выполнения производственных работ.

Сроки арендных каникул рассчитываются индивидуально в зависимости от арендуемой площади, сроков аренды. Например, если компания арендует офис площадью 300-500 кв.м, то срок каникул может составлять срок от одной недели до месяца. Если компания арендует 10 тыс. кв. м и более, то каникулы могут быть растянуты на полгода. Арендные каникулы сроком более 6 месяцев - редкое исключение.

Арендные каникулы на время офисного переезда

Переезд любой компании требует определенных сроков на физический переезд, установку мебели и оборудования, запуск бизнес-процессов.

Сроки арендных каникул также рассчитываются индивидуально. Для компании, которая арендует 300-500 кв.м, собственник может предоставить арендные каникулы сроком на 7-30 дней.

Более долгие сроки предоставляются крупным компаниям, компаниям, которые переезжают из другого города, компаниям со сложными технологическими процессами. Один из примеров, IT-компании, которым нужно обеспечить 100 %-ую бесперебойность рабочего цикла, сервер компании должен постоянно работать. Для этого арендуют новый офис, проводят там отделочные или ремонтные работы, устанавливают новый сервер, который параллелят с текущим. Все это время компания работает старом офисе. После наладки бизнес-процессов и работы сервера компания переезжает физически в новый офис, налаживает работу. И только после этого глушат сервер в старом офисе.

Арендные каникулы на время ремонта офиса

Также арендные каникулы могут предоставляться, если помещение с отделкой требует ремонта, реконструкции или перепланировки. В данном случае арендные каникулы равны денежному эквиваленту стоимости строительно-монтажных работ, которые арендатор берет на себя в счет арендных платежей.

Сроки арендных каникул также оговариваются индивидуально в зависимости от площади офиса, объема работ и других факторов.

Как договориться об арендных каникулах

У арендатора должны быть серьезные основания, чтобы попросить арендные каникулы. Это могут быть вышеперечисленные случаи, либо иные критерии - более индивидуальные.

В любом случае - это процесс договорной, при котором каждая из сторон на основании серьезных факторов идет друг другу на встречу.

Юридическое оформление арендных каникул

С юридической точки зрения российское законодательство запрещает бесплатное пользование любой арендованной вещью и как такового понятия “арендные каникулы” не существует.

С коммерческой точки зрения каникулы предполагают, что в рамках определенного временного периода арендатор либо освобождается от уплаты всего арендного платежа, либо его основной части. Но стоит понимать, что согласно законодательству, помещения не могут сдаваться безвозмездно, то есть арендатор должен вносить платежи на протяжении всего срока аренды помещения, хотя бы номинальный один рубль, но платежи должны уплачиваться собственнику за аренду.

Или, например, собственник может дать арендные каникулы сроком на 6 месяцев, условно - время создания офисного пространства. При одном сценарии арендодатель будет платить номинальную ставку. При другом - в течение 12 месяцев выплачивать 50% от арендного платежа (6 месяцев - условно без внесения арендной платы). Сценарии могут быть иными и будут зависеть от договоренностей между арендодателем и арендатором. Главное в этом вопросе действовать как бизнес-партнеры, не ущемляя интересов всех сторон.

Чтобы соблюсти требования законодательства и договоренности, условия могут фиксироваться как в договоре аренды, так и в дополнительном соглашении к договору аренды. И тут вступают в работы бухгалтеры и юристы, которые согласуют арендные платежи и сроки уплаты арендных платежей с учетом предоставленных арендных каникул.

В целом, на арендные каникулы может претендовать любая компания.

Важно понимать, что арендные каникулы - это не обязательные условия аренды, а договорные. Вы можете запросить арендные каникулы у собственника, но будьте готовы фактически обосновать ваш запрос - по какой причине собственник должен предоставить вам арендные каникулы. Самые распространенные ситуации мы описали выше. Вы можете выносить на обсуждение вопрос предоставления каникул, если вы арендуете офис в состоянии shell & core (без отделки), если вам нужно время на переезд, если берете на себя затраты по ремонту офиса, например, перепланировка офиса, установка новых перегородок, световых решений и так далее.