GrowUp: «Спрос на услуги коворкинга будет только расти в ближайшие 3-5 лет»

На отечественном рынке недвижимости коворкинг относительно новый формат, который уже нашел отклик как со стороны инвесторов, так и со стороны конечных потребителей – арендаторов. Состояние сегмента, причины его развития и перспективы портал Officemaps.ru обсудил с Константином Королевым, руководителем сети коворкингов GrowUp.

Константин, как бы Вы охарактеризовали состояние сегмента коворкингов в России, как в двух столицах, так и в регионах? По Вашей оценке, как давно он начал развиваться?

«Главный по коворкингам» – журнал Deskmag – прогнозирует, что к концу 2018 года во всём мире в коворкингах будет работать 1,7 миллионов человек.

Развитие коворкинг-движения в России началось с 2012 года и в последние два года развивается особенно бурно. Как и во многих отраслях, Москва здесь далеко впереди любого другого российского города, за столицей следует Санкт-Петербург.

На сегодняшний день в Москве насчитывается 135 коворкингов совокупной площадью порядка 73 800 кв. м. Общее количество рабочих мест – около 10 770, в Петербурге 45 площадок, 14 400 кв. м на 1 840 рабочих мест.

При этом только в первом квартале этого года в Москве запустили 8 новых коворкинг-центров, открытие еще трёх площадок анонсировали во втором квартале. В Петербурге тем временем с начала года появилось 3 коворкинга и ожидается еще 2 во втором. Средний уровень заполняемости коворкингов в обоих городах колеблется от 76 до 80%, что говорит о высоком спросе на рабочие места.

Другие регионы в данном сегменте представлены преимущественно небольшими проектами, часто имеющими государственную поддержку. К сожалению, коворкинги в регионах, кроме Москвы и Санкт-Петербурга, не находят ту аудиторию и спрос, который им необходим, чтобы быть коммерчески привлекательными для инвесторов и развиваться в сети. Поэтому и сетевых проектов там почти нет.

Сколько сегодня нужно инвестировать в коворкинг, чтобы он был успешен? Какую доходность показывает формат? Какой срок окупаемости?

В среднем, инвестиции в коворкинг составляют от 25 до 45 тысяч рублей за квадратный метр, но эта цифра очень сильно зависит от затрат на приведение помещения в должный вид. Окупаемость и доходность для разных городов и даже площадок разного размера весьма сильно отличается. Так, в Москве крупный проект больше 2000 кв. метров при правильной концепции и управлении может окупиться за 2,5-3,5 года. В Санкт-Петербурге я бы прибавил один год к этим цифрам, а в регионах такой же проект может окупаться 5-7 лет, из-за чего подобные предложения часто не очень интересны инвесторам.

Как давно Becar Asset Management заинтересовался этим форматом и почему?

Несколько лет мы следили за развитием формата коворкингов за рубежом. Наш первый пилотный проект мы запустили в Москве еще в 2012 году, но тогда спрос был настолько призрачным, что мы отложили эту идею на полку. В 2016 году мы вернулись к проекту, и уже в марте 2017 года запустили сеть коворкингов GrowUp с первой площадкой в Санкт-Петербурге. Через несколько месяцев – в июле, мы открыли второй проект в Казани, следующий коворкинг сети стартует этим летом в Москве.

Во всем мире рынок коворкингов показывает рост объема на 25-30% ежегодно последние пять лет. Из небольших локальных решений, фактически, родилась новая индустрия. И я уверен, что за этой идеей стоят очень серьезные перспективы развития.

Какие прогнозы Вы делаете относительно окупаемости Вашего коворкинга?

В пределах средних показателей по городу.

В Петербурге Вы запустили коворкинг в собственном бизнес-центре? А в других городах?

В случае нашего нового проекта в Москве, мы являемся арендаторами.

На какие характеристики здания Вы обращали внимание, когда выбирали помещение для коворкинга в Москве?

Во-первых, важна локация – от нашего нового коворкинга всего 10-12 минут пешком от метро «Войковская», МЦК и станции «Ленинградская» Рижского направления электричек, полчаса на любом транспорте до центра и аэропорта «Шереметьево».

Во-вторых, оно должно быть удобным для реконфигурации под коворкинг: нам важно иметь возможность правильно распределить и администрировать потоки посетителей. Также важно, чтобы в помещениях был какая-то изюминка, которая станет потом «вау»-зоной, влюбляющей в себя наших резидентов. Например, на площадке на Войковской очень высокие потолки, это позволило создать второй уровень и сохранить второй свет в части нижнего этажа. Также у нас предусмотрен выход на крышу, где в теплое время года можно будет поработать и отдохнуть.

На чем основана концепция Ваших коворкингов?

С точки зрения проектирования мы исходим из предположения, что коворкинг должен быть максимально универсальной инфраструктурой – мы не знаем, каким будет наиболее эффективное использование площадки лет через пять, например. Поэтому закладываем множество зон разной функциональности: зон «я» и «мы» различных типов.

Все коворкинги GrowUp проектируются архитектурным бюро Agile Architect.

В целом, мы считаем, что в коворкинги GrowUp клиенты приходят за комфортной средой, нетворкингом и для доступа к предпринимательской экосистеме. Чтобы обеспечить клиентов всеми этими возможностями, мы еще на стадии проектирования прописываем различные варианты пользовательских историй и создаем под них среду.

Какие офисные планировки представлены в Вашем коворкинге (open-space, офисы коридорно-кабинетного типа)? Почему Вы выбрали именно эти форматы планировок?

В нашем коворкинге есть все типы рабочих зон, но основной акцент сделан на командные офисы различного размера: от 2 до 24 человек. Таким образом, мы можем обеспечить потребности как небольших резидентов-предпринимателей, так и корпоративных арендаторов.

Кто Ваши арендаторы: может быть несколько больших компаний, несколько небольших организаций, фрилансеры? Изначально на каких арендаторов Вы рассчитывали?

Сейчас еще рано говорить – на каждой из наших площадок состав резидентов немного отличается. Где-то больше крупных команд, где-то больше фрилансеров и небольших стартапов. В Москве мы рассчитываем, что площадка будет интересна в том числе крупным корпоративным резидентам – наличие порядка 650 рабочих мест нам позволяет размещать даже довольно крупные компании.

Как Вы привлекаете арендаторов в свой коворкинг? Расскажете о маркетинговой политике?

Мы активно работаем над формированием сообщества. Как показывает практика, именно сообщество является самым неповторимым элементом коворкинга. Это очень непростая задача, поскольку резидентов много, а интересов и потребностей у них еще больше. Выстроить сообщество так, чтобы все были вовлечены невозможно, поэтому мы пользуемся почти всеми доступными каналами продвижения. Главный критерий того, какие способы продвижения выбирать, это возврат инвестиций, вложенных в каждый инструмент.

На какое количество рабочих мест рассчитан Ваш коворкинг? Сколько стоит аренда 1 рабочего места? Какие дополнительные услуги Вы предлагаете своим клиентам?

Коворкинг на Войковской будет насчитывать порядка 650 рабочих мест. Цена за фиксированное место в кабинете составит 16 000 рублей в месяц, за место в open space 12 000 рублей. Помимо рабочих мест здесь есть вся необходимая для работы инфраструктура: кухня и кофе-поинты, локеры для хранения личных вещей, высокоскоростной wi-fi и принтеры, предусмотрен круглосуточный доступ в коворкинг, переговорные оборудованы флипчартами и широкоформатными экранами для презентации, на крыше располагается летняя терраса, есть парковка. Резиденты также смогут посещать закрытые мероприятия и получат доступ к экосистеме: менторам, инвесторам, экспертам.

На Ваш взгляд, сегмент коворкингов перспективен? Видите ли Вы перспективы развития своего проекта, в частности? Планируете ли выводить проект в другие города, расширять зону своего влияния?

На данный момент мы сосредоточились на развитии сети в Москве и Санкт-Петербурге. Надеюсь, что до конца 2018 года мы успеем открыть еще по одному коворкингу в этих городах. Динамика развития этого рынка позволяет нам рассчитывать на то, что спрос на услуги коворкинга будет только расти в ближайшие 3-5 лет.

Справка:

Название коворкинга: GrowUp

Собственник: Becar Asset Management

Количество рабочих мест: 650

Арендная ставка:

12 000 – тариф FLEX, нефиксированное рабочее место в коворкинге.

16 000 – тариф FIX, фиксированное рабочее место.

Концепция коворкинга:

Коворкинг для роста. Поддержка стартапов, менторские и акселерационные программы, образовательные мероприятия в коворкинге.

Услуги (сервис):

Openspace и отдельные кабинеты от 2 человек для работы команд
Летняя терраса на крыше
Оригинальный дизайн в скандинавском стиле
Переговорные, оборудованные флипчартами и широкоформатными экранами для презентации
Трансформируемая общая зона для проведения мероприятий
Игровая и релакс зона
Торговая и гостиничная инфраструктура комплекса «Арт-Москва»
Кухня и кофе-поинт с отличным кофе от лучших обжарщиков Москвы
Цифровая печать документов
2 ресторана
3 конференц-зала
Парковка на 150 машиномест
Мероприятия, нетворкинг, новые возможности
Доступ 24/7