Как переезд Газпрома повлияет на офисный рынок Петербурга?

27 октября прошло онлайн-мероприятие IPGMarketInSight «Спасибо, что живой» от компании IPG.Estate, где были подведены итоги трёх кварталов 2020 года. Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, поделился результатами исследования о том, обречен ли рынок офисов Петербурга из-за переезда холдинга «Газпром» в «Лахта Центр», сколько площадей нужно «Газпрому», и каково состояние рынка офисной недвижимости на данный момент.

Чем Газпром помог рынку северной столицы?

ПАО «Газпром» - один из ведущих драйверов развития рынка Санкт-Петербурга. Он без преувеличений помог рынку выйти из состояния кризиса, в котором тот находился с 2013 года.

Тогда страна столкнулась с санкциями, дешевой нефтью, огромным числом введенных офисных площадей, и ситуация усугублялась дальнейшие три года. Экономический кризис наложился на кризис перепроизводства офисов, и в отдельные периоды вакансия достигала 20%.

В 2011 году на петербургский рынок пришел «Газпром», и с 2014 года началась активная экспансия: все невостребованные площади были поглощены компанией. Подразделения холдинга привели рынок в баланс спроса и предложения.

Впоследствии ввод сократился и введенные офисные объекты частично забирал «Газпром», в сделках стал активнее участвовать и IT-сегмент.

«На 2020 год можно уверенно утверждать, что рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга находится в определенном балансе».

Опасения

Когда «Газпром» только начал экспансию, задавалось много вопросов о перспективах рынка после ввода башни «Лахта Центра». Ожидалось резкое высвобождение большого количества площадей и столкновение с новым кризисом перепроизводства, высокой вакансии и низких ставок.

В этом году, когда «Газпром» объявил о завершении экспансии Петербурга и переводе около 90% сотрудников на местный рынок, компания IPG.Estate провела исследование того, как окончательный переезд компании повлияет на офисы города.

Что мы знаем о численности сотрудников ПАО «Газпром»?

Благодаря обязательству публичной организации держать данные о количестве сотрудников и арендуемых площадях в открытом доступе получилось спрогнозировать, сколько потребуется дополнительных площадей, потребуется ли и есть ли избыток в площадях, которые занимает «Газпром».

На момент проведения исследования (август 2020) «Газпром» занимает более 600 тысяч кв.м офисной недвижимости:

594 тыс. кв.м

- арендуемые и собственные площади ПАО «Газпром» в Петербурге;
41 тыс. кв.м

- площади, находящиеся в собственности у структур ПАО «Газпром» в Москве.

Почему экспансия в СПб сошла на «нет»?

На сегодняшний день практически все административные сотрудники головной компании «Газпром» переехали из столицы в Петербург.

Мы посчитали арендопригодные площади всего комплекса «Лахта Центр», метраж уже арендованных объектов, и количество людей, размещенных в этих офисах. Исходя из европейской нормы «10 кв.м на одного сотрудника», было спрогнозировано, сколько «квадратов» еще понадобится компании.

888 квадратных тысяч

С учетом объектов «Лахта Центра» получилось 888 тыс. кв.м - столько офисных площадей будет находиться в аренде и собственности ПАО «Газпром» к 2024 году. Мы ожидаем, что именно в этот период ожидается заселение «Лахта Центра».

Число работников холдинга «Газпром» ежегодно возрастает в среднем на 4%. На конец III квартала 2020 в Петербурге работает около 60 000 сотрудников Газпрома, размещенных в 600 тысячах кв.м офисной недвижимости города.

С учетом роста сотрудников к 2024 году, когда башня будет укомплектована, расчетная численность сотрудников составит 73 тысячи человек, которым понадобится около 730 тыс. кв.м.

Таким образом, высчитываем цифру профицита офисных площадей:

888 тыс. - 730 тыс. = 158 тыс. кв.м

Такой объем не является угрозой для петербургского рынка, ведь среднегодовые прирост и поглощение офисных площадей в Петербурге находятся в диапазоне 120-150 тыс. кв.м. Переезд холдинга не окажет негативное влияние, и рынок продолжит находиться в определённом балансе.

Вызов рынку Петербурга

С завершением экспансии городской рынок офисов лишается одного из двух ключевых драйверов роста. Именно этот факт является важным вызовом для рынка Санкт-Петербурга. Актуальным ориентиром станет IT-сегмент, и девелоперы должны учитывать специфику их предпочтений, которые касаются концепции офисных пространств.