Рынок офисной недвижимости Петербурга будет соответствовать по объемам и качеству пятимилионному городу

Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга достаточно консервативен. Он развивается по собственному пути, отличному от рынков столицы и регионов. О том, как развивался рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга, в каком состоянии он находится сейчас и какие перспективы его ждут, Officemaps.ru обсудил с Алексеем Федоровым, коммерческим директором УК АНМ.

Алексей, Вы на рынке офисной недвижимости работаете более 12 лет. Вы изнутри наблюдали как рынок переживал кризисы и восстановления, все его взлеты и падения, изменения. Каким был рынок в начале и какой он сегодня, как он развивался?

В начале моей карьеры – в середине 2000-ых годов – офисный рынок, в том представлении, которого мы придерживаемся сейчас, формировался, конечно, в Москве, где были сосредоточены федеральные, международные компании. В остальных регионах России, и в Санкт-Петербурге в первую очередь, бизнес развивался за счет локальных игроков, которые были основными пользователи офисной недвижимости, в том числе качественной. Санкт-Петербург долгое время оставался всего лишь самым большим из провинциальных городов.

Но за этот период времени (с 2000-го и по сегодняшний день) можно увидеть, что происходит децентрализация бизнеса и, в первую очередь, за счет переезда «Газпрома» с переносом штаб-квартиры из Москвы в Петербург. Но они не единственные, кто влияет на развитие сегмента в северной столице. Во-первых, многие питерские компании осваивают и федеральные, и московские рынки, при этом головной офис остается в Петербурге, его не переносят в Москву. Во-вторых, значительно активнее стали вести себя компании северной Европы, многие из которых, например, финские компании, изначально открывают головные представительства в России в Петербурге.

Это ведет к тому, что из рынка регионального Петербург становится «столичным». Этот процесс происходит медленно и небезболезненно, но он есть. И, если не по объемам, то по качеству офисной недвижимости (и в том числе по уровню ставок) наш рынок стремится к московскому. Во всей этой ситуации «Газпром» послужил только толчком к более активному развитию и путь, который Петербург прошел бы за 10-15 лет, мы преодолели за 3-5 лет. Плюс ко всему – «Газпром» убрал кризис 2014-2015 из офисного сегмента города.

Фактически получается, что стагнация, характерная рынкам Москвы и регионов, после кризиса 2014-2015 годов обошла стороной Петербург только ввиду планов нефтегазового монополиста?

Это даже не стагнация. Ведь проблема в регионах в том, что там объем качественной офисной недвижимости меньше. Есть 2-3 качественных объекта, которые занимают локальные представительства федеральных и международных компании, остальные компании арендуют класс С, может быть улучшенный класс С, представленный бывшими заводами, доходными домами. Поэтому региональные рынки все-таки нужно измерять другой шкалой.

В Москве же была не просто стагнация, а реальное падение как по деньгам, так и по объемам, и по сокращению числа компаний. В Петербурге кризис только прошел рядом, игроки лишь посмотрели на него, не успев испугаться. И тому есть две причины: компании нефтегазового сегмента поглотили все качественные площади, которые иначе были бы вакантны и давили на рынок, тем самым образовался дефицит. Вторая причина – рынок Петербурга изначально был локальным и по своей истории более здоровым, например, валютные ставки так и оставались для Петербурга экзотикой и были лишь в отдельных бизнес-центрах, принадлежащих международным компаниям, которых было мало. Например, долларовые ставки были в объектах компании «Ренессанс», в БЦ «Атриум». От валютных ставок массово рынок ушел еще в кризис 2008-2009, когда динамика курса стала понятнее, рубль стабильнее. И когда в 2014 курс рубля в два раза упал, в бизнес-центрах Петербурга в основном экономика не поменялась, а в Москве – на долларовом рынке – изменения были кардинальны.

Плюсом ко всему в Петербурге было немного объектов, которые строились на кредитные деньги, их так или иначе привлекали, но больше для улучшения финансовых показателей, они не были основной опорой бизнеса.

Алексей, как раз-таки в период кризиса Вы занимались реализацией двух проектов – БЦ «Английская, 70» и «Балтийский порт». Расскажите про опыт реализации проектов в кризис.

«Английская, 70» и «Балтийский порт» – это целевые компании по заполнению объектов, в которых я управлял проектом от начала до конца. Оба проекта были кризисными.

Проект «Английская, 70» был реализован в 2013-2014 годах. Реализация проекта реконструкции происходила в период высокого рынка, а на момент ввода ударил кризис. В итоге сорвалась сделка по аренде всего здания одним арендатором и заполнять объект пришлось с нуля. В ходе этой кампании было много шишек набито.

Вообще в Питере никогда не было по-настоящему проблемных периодов, даже во время кризиса не было ситуации, при которой у всех дела обстояли плохо. Традиционно, в период подъема рынка недостатки отдельных объектов не так сильно заметны и рынок поглощает даже их, но при падении рынок расслаивается: объекты без недостатков уверенно функционируют, а объекты с недостатками сложно осваивать – и этому пример «Английская, 70». Это бизнес-центр – реконструкция исторического здания, которое имеет свои ограничения по планировке, локации – деловая зона в центе города, но удален от станций метро. Долгое время объект держали в &core, рассчитывали найти одного арендатора (и эту стратегию, на мой взгляд, можно было реализовать, нужно было только чуть больше времени), но в итоге пошли по более гарантированному пути и сделали отделку, а помещения сдавали мелкой нарезкой. В итоге бизнес-центр «Английская 70» был заполнен на 95%.

Проект «Балтийский порт» был реализован в конце 2015 года и предполагал повышение заполняемости объекта с 75 % до 95% за три месяца. Это было сделано.

В целом успех бизнес-центра и его востребованность во многом зависит от профессионализма собственника, если он готов к диалогу с арендаторами, то, где-то поступившись прибылью, кризис в целом может пройти легко.

По Вашей оценке, какой должна быть нормальная заполняемость объекта?

95% – нормальная заполняемость. Если меньше, то есть недоработки либо в маркетинге, либо в ценовой политике. Если 100%, то это либо временная ситуация, либо надо посмотреть не слишком ли низкая арендная ставка и сравнить ее с конкурентами.

В кризис 2008 года условия были другими, как он изменил рынок?

Поскольку объем был маленький рынка, то и кризис был небольшой. Безусловно, арендаторы обращались к арендодателям с просьбой о понижении ставок, собственники шли на встречу, но это не приводило к тому, что бизнес-центры были пустыми или нерентабельными, за исключением единичных объектов, когда по характеристикам или локации объект проигрывал, или собственник не был договороспособным.

Если ретроспективно смотреть отчеты за 2008-2009 год и 2014-2015 год, то можно заметить, что вроде вакансия росла, но изучая аналитику глубже, становится понятно, что уровень вакансии увеличивался за счет того, что несколько отдельных зданий были вакантны, а у остальных заполняемость по-прежнему оставалась на уровне 90-100%.

Вообще в какой период произошел качественный рост рынка офисов в Петербурге?

Процесс качественного роста шел постепенно и всегда, при этом он был примерно параллелен росту объёмов рынка. Можно заметить, что что до 2005 года качественные объекты – это единичные предложения, в период 2005-2010 произошел рост качественного рынка, потом была небольшая просадка, и с 2010 -2016 год произошел основной рост, как минимум рынок примерно удвоился.

Такими же темпами арендаторы переселялись из объектов класса С в качественные бизнес-центры. Но этот процесс еще не закончен.

Сегодня есть рынок бывших индустриальных объектов, который, надо сказать, находится в значительно лучшем состоянии, чем 10 лет назад. Если тогда этот сегмент был представлен зданиями советской постройки с планировками и ремонтом того же периода, то сегодня объекты внутри имеют хорошую отделку класса С или В с более современными планировками, системами вентиляции и кондиционирования, стеклянными перегородками и так далее. И путем реновации таких объектов рынок также перерождается внутри себя.

Качественный рост рынка – это инициатива девелоперов, которые видели перспективы рынка или скорее инициатива арендаторов, которые нуждались в современных офисах?

Начало роста качественного рынка – это инициатива девелоперов, которые приносили в Петербург московский и международный опыт. Задавали стандарты именно девелоперы, которым подсказывали консультанты. Девелоперы показывали рынку какими могу быть офисы, что необязательно сидеть в «гипрочных» кабинетах с пластиковыми окнами, что офис может быт не просто местом для работы, но и качественным бизнес-инструментом, который повышает эффективность как работы сотрудников, так и взаимодействия с клиентами. Практики, задаваемые девелоперами, учили потребителя, что офисы могут быть лучше.

Сегодня ситуация меняется. Девелоперы, в силу упавшей доходности, с осторожностью смотрят на офисный рынок. Сейчас по текущим ставках трудно построить и реализовать объект на выгодных условиях, хотя если на перспективу 5-7-20 лет поверить в привлекательность рынка, а я верю, что нас ждет бурный рост, то проекты выглядят вполне рентабельно. Но девелоперы более консервативны и осторожны, поэтому новые качественные проекты сейчас не начинают, а если они и появляются, то в основном это класс В, на который гарантировано будет спрос, который окупит инвестиции.

А клиенты сегодня требуют лучшего качества. И сейчас складывается парадоксальная ситуация, что многие крупные арендаторы берут на себя часть девелоперских функций и делают качественный офис по собственным проектам, в том числе ведут стройку, работы по инженерии и созданию перегородок. Такие случаи встречались и раньше, но были единичны, и это скорее московская практика, поскольку московский рынок был впереди петербургского именно потому, что спрос формируют международные компании. В Питере не было спроса со стороны этой аудитории, у арендаторов не было денег на такие работы, поэтому проекты без отделки было тяжело сдавать. Сейчас ситуация поменялось: есть арендаторы, у которых есть деньги – в первую очередь, например, IT, и есть желание сделать выдающийся и уникальный офис. Так, в сфере IT идет большая борьба за кадры: уровень заработной платы везде примерно одинаков – серьезным фактором при выборе становится интересный проект, а также и условия труда, например, красивый офис со спортзалом, поэтому офис становится одним из серьезных аргументов мотивации.

К IT еще вернемся, но давайте сначала вернемся к росту рынка и поговорим про другой сегмент, о котором уже не раз упоминали – нефтегазовый. «Газпром» в этом достраивают «Лахта центр» и будет введено порядка 300 000 кв.м площадей, плюс планируется построить вторую очередь на 140 000 кв.м. С момента старта переезда монополиста они поглотили все площади класса А. И, вспоминая прогнозы игроков рынка, в 2014-2015 годах большинство экспертов отмечали, что сейчас площади активно поглощаются, но в 2018 году рынок упадет, поскольку высвободится огромное количество площадей. Последние прогнозы экспертов более позитивны – они отмечают, что площади займут другие структуры и дочерние компании. А как считаете вы? С чем столкнется рынок после ввода небоскреба?

Это событие не приведет к одной общей рыночной ситуации, при которой все высвободившиеся объекты будут вакантны. Массового кризиса не произойдет.

Сейчас некоторые арендаторы говорят о том, что они подождут, пока введут «Лахту» и «миллион» квадратных метров выйдет на рынок по дешевой ставке. Но такой ситуации не будет. Ведь полезных площадей в башне выведут всего 130 тысяч, и они уже все практически расписаны. А если брать корпоративные стандарты «Газпрома», в которых 1 этаж на руководителя, то стоит прогнозировать, что вся башня уйдет под администрацию. А примерно 500 тысяч кв.м, которые сейчас арендует «Газпром» – это в основном дочерние и подрядные компании, поэтому какого-то сильного «шороха» на рынке не будет.

Может быть со второй очередью или частично с первой отдельные БЦ столкнутся с трудностями. Есть часть объектов, которые на нормальном рынке в нормальных конкурентных условиях не были бы сданы по таким ставкам и на таких условиях, на которых сел «Газпром», которые давали ставки, близкие к московским. Для собственников «Газпром» был единичной удачей, которую они ухватили. Вероятно, что за эти годы они значительно окупили объекты, но пытаться найти второго такого арендатора это впустую тратить время. К тому же стоит быть готовыми к серьезным вложениям в перестройку бизнес-центров, если съедет «Газпром», поскольку «Газпром» делает специфический проект «под себя», который не подойдет другим. Отдельным бизнес-центрам надо будет вложиться в переотделку, и сдавать их придется по ставкам гораздо ниже, чем сдавали «Газпрому».

По факту, часть объектов, которые сейчас занимает нефтегаз, были просто удачно выведены на рынок.

Сегодня IT занимают лидирующие по доли поглощения качественных офисных площадей. В 2017 году они впервые за 5 лет опередили нефтегазовый сегмента. Как Вы считаете, будет ли расти доля IT-компаний в структуре поглощения, будет ли сегмент развиваться, например, в перспективе ближайших пяти лет?

IT-сегмент будет развиваться, по факту IT – это вообще широкое определение. Мне приходилось встречать мнение, что в современном мире любая компания должна становиться IT, что нецифровые компании проиграют конкурентную борьбу. И это правда. Поэтому IT сфера продолжит развиваться, и спрос с их стороны будет расти.

В Петербурге в год выпускается порядка 5000 специалистов технических специальностей, которые могут пойти работать в IT. При этом рынок готов поглощать столько специалистов – это оценка HR-экспертов. И если даже ориентироваться только на выпускников, то ежегодное поглощение составит порядка 50 000 кв.м качественных офисных площадей. Плюс к ним – специалисты, которых переманивают в Петербург из других городов. По самой консервативной оценке, IT готовы поглощать по 100 000 кв.м качественных площадей в год.

IT как арендатор – какие требования к помещениям они предъявляют?

IT-компаний, в отличие от юридических, финансовых, консалтинговых компаний и других, не сильно ориентируются на класс объекта при выборе помещений, а смотрят на объективные характеристики. Как правило, в штате компаний есть сотрудники, которые разбираются в инженерии. И заходя на объект, они сразу говорят требования, например: «вентиляции по нормам должно быть 40 на человека, а нам нужно минимум 60, а в пики работы – до 100, сможете ли вы нам предоставить условия?». И если объект отвечает этим требованиям, компания не будет смотреть на класс, они арендуют, поскольку условия работы, климат в офисе важны для сотрудников. При этом, конечно, важно адекватное соотношение цены и качества.

Какие еще сегменты активно развиваются и поглощают офисные площади?

В этом отношении проходит раздел. Есть сегмент, в котором дефицит площадей, и в этом сегменте живут компании федеральные и международные, которые активно зарабатывают за пределами Петербурга, у которых есть деньги, чтобы платить дорогую аренду. И есть сегмент компаний, которые в основном работают на рынке Петербурга: они могут быть меньше/крупнее, богаче/беднее, но все они гораздо более приближены к питерскому рынку, который до премиального сегмента не дорос еще, и живут по условиям этого рынка.

Понятно, что рынок расслаивается в зависимости от качества объектов, их характеристик. Но любой собственник хочет, чтобы его объект был успешен, УК работают над заполняемостью. По факту новых компаний – немного, идет ротация. Но как и где зацепить арендатора, чтобы он приехал именно к нам в БЦ?

В среднем компании меняет офис раз в 4-5 лет, что дает нормальную ротацию на рынке – порядка 20-25%. Учитывая, что рынок уже большой – порядка 3 млн кв.м качественных площадей, то получается, что 700 тыс. кв.м площадей поменяет арендатора в одном году. А с этим объемом можно работать.

И эту группу арендаторов можно найти, во-первых, силами брокерских компаний – недаром они держат половину рынка, во-вторых, нужно цеплять активной рекламой.

Важна проактивная работа с теми компаниями, которые сейчас не ищут новые площади, но недовольны существующим офисом. Это норма для рынка: возникают рабочие ситуации, и за время негативный опыт только накапливается, наступает усталость от офиса и его хочется поменять. Эту группу арендаторов можно выцепить, познакомившись с ними. При проведении кампании в «Балтийском порте» мы активно продвигали объект через рассылку с новым предложением в бизнес-центре, что в сочетании пониженной ценой вызвало отклик компаний.

Также важно в первую очередь переманивать компании, которые сидят в зданиях старых заводов, НИИ, где условия заведомо хуже. При этом стоит заметить, что относительно арендных ставок ситуация на рынке не очень ровная: четко выдержанной среднерыночной ставки нет. На удивление часто встречаются случаи, что крупная компания в конце или середине 2000-ых села в здание старого НИИ и платила 500-600 рублей за кв.м, может и 1000 рублей, а после ставка росла на 10% каждый год. Ставка увеличивалась и к настоящему времени могла вырасти до 1500 рублей за кв.м и более. При этом компания-арендатор не знает, что можно сидеть в лучших условиях, просто потому что компания не погружается в непрофильную работу и занимается развитием собственного бизнеса. И рынок зданий НИИ очень большой – порядка 1000 объектов – при этом профессиональное управление есть может в сотне-двух объектов, а в остальных работают люди с «синдромом вахтера», которые диктуют правила и живут жестко на рынке арендодателя. И арендаторам таких объектов нужно показать, что есть цивилизованный рынок офисов.

По прогнозам в 2018 году будем минимальным ввод. По Вашему мнению, к чему это приведет?

К еще большему расслоению рынка. В 2018 в топовых объектах ставки будут двигаться в направлении московских, в высоком ценовом сегменте уже сейчас есть дефицит, который будет расти. И продолжится тренд на переформатирование зданий промышленного, торгового назначение под офисные функции.

При остром дефиците возможна ли ситуация, что на рынок будут выводиться объекты по build-to-suit?

Build-to-suit – это корпоративная история для крупных компаний. Таких в Петербурге нет, «Газпром» - единичный пример. Все прочие компании запрашивают по 5-10 тысяч кв.м, но для большинства девелоперов это неинтересный проект.

Рынок офисов все-таки останется спекулятивным: девелопер должен взять на себя начальные риски инвестиций, довести проект до реализации и только потом рассчитывать на договор с арендатором.

Может ли дефицит привести к более активному редевелопменту «серого пояса» под офисные функции?

«Серый пояс» может быть интересен для коммерческой застройки, по моей оценке, он даже больше интересен для коммерческой. Он проходит между основной зоной деловой активности в центре города и спальными районами, поэтому логично строить офисы в «сером поясе». Из последних интересных офисных проектов редевелопмента можно отметить БЦ «Полис» на Софийской.

Редевелопмент уже происходит стихийно: Кировский район перестраивается, промка на Васильевском острове, и на Петроградке, и в Невском районе.

Бизнес-центр «Фидель», которым Вы управляли, по факту же находится в промышленной зоне Невского района? Трудно ли работать с такими проектами и на таких территориях?

Вообще Невский район – это на самом деле два района: правый и левый берег. Они разные и сточки зрения объективных характеристик: на левом берегу, где мы находимся, и станции метро хорошо расположены на удобной зеленой ветке, которая проходит через весь центр. Аналогично на машине в одну сторону едешь и попадаешь на Невский по проспекту Обуховской обороны, в другую – на КАД, транспортная доступность удобна.  Правый берег по транспортной доступности проигрывает. Но в то же время, общий имидж Невского района задает правый берег.

Девелоперы заведомо считают левый берег неперспективной территорией, где можно строить максимум В класс, и этим занимаются исключительно сетевые игроки, например, «Теорема».

Поэтому, с одной стороны, в районе высока конкуренция – много реновированной под офисы промки, с другой стороны – конкуренции у БЦ «Фидель» нет, поскольку все, что есть рядом, заведомо проигрывает по качеству, а немногочисленные качественные объекты – по локации и транспортной доступности. И изначально мы понимали, что «Фидель» уникален для Невского района, а сейчас почувствовали уникальность и в масштабах всего города.

Алексей, если заглянуть в будущее, то какие перспективы Вы видите у рынка офисной недвижимости Петербурга?

В перспективе год-другой девелоперы убедятся, что нет ничего страшного в башне «Газпрома», что дефицит качественной офисной недвижимости есть, и ставки только растут. И тогда застройщики начнут выводить новые объекты, причем, как обычно, это случится массово. В итоге будет выброс, а потом возможен очередной кризис – девелоперский рынок цикличен.

Ежегодно рынок готов поглотить не меньше 200 тысяч кв.м площадей – это средняя оценка, ближе к консервативной, но вполне возможно, что и 250-300 тысяч кв.м. Поэтому перспективы есть.

Вы отмечали, что питерский рынок стремится к московскому: по ставкам, по качеству. Возможно ли такое, что наш рынок будет интереснее московского для компаний-арендаторов?

Москва – центр принятия политических и экономических решений, а это формирует основной спрос: люди, компании, принимающие решение, окружают себя людьми и компаниями, которые помогают им принять решение, а они в свою очередь окружают себя компаниями, которые также помогают в принятии и так далее. Поэтому до Москвы Санкт-Петербург не дорастет, но станет вторым крупным бизнес-городом России.

Конечно, есть мировые столицы, которые играют важную роль на международной арене, и Москва такой город. На этих рынках всегда будет самая востребованная и дорогая недвижимость.

Но во всех американских и европейских странах нет такого расслоения, как сейчас у нас. В большинстве стран есть несколько рынков: один столичный и несколько региональных. В Германии, например, помимо Берлина, есть рынки Мюнхена, Франкфурта. В этот эшелон может и должен вписаться, а я думаю, что и впишется, рынок Петербурга. Наш рынок будет соответствовать по объемам и качеству пятимилионному городу.

- Алексей, спасибо за интересную беседу и радужные перспективы!

 

Беседовала Вера Ковалевская

Читайте также

• Каким будет дизайн интерьеров в офисах будущего: тенденции и перспективы после 2024 года 14 ноября 2024 Подходы к работе в последние 4 года резко изменились. Гибридный формат офис + удалёнка - уже норма. Как норма и то, что часть коллектива полностью работает дистанционно. А для тех, кто всегда сидит в кабинетах, офис стал частью корпоративной культуры. Поэтому дизайн интерьера офисов подстраивают под формат гибких, комфортных и вдохновляющих пространств. И вот как это может выглядеть.
• Собственники и арендаторы офисных помещений все чаще заказывают музыкальные инструменты и оборудование 11 ноября 2024 Хотим мы этого или нет, но происходящие в обществе и мире события оказывают серьезное влияние на жизнь и работу. Так, мы отмечаем тренд на улучшение условий труда, а именно организацию релакс-зон в офисных пространствах и музыкальных уголков, в частности. Кроме владельцев и арендаторов офисных помещений, наши эксперты сейчас фиксируют интерес к закупкам некоторых категорий музыкальных инструментов и оборудования заказчиками из сферы девелопмента.
• Многофункциональность и технологичность: офис для инженерной компании от студии Background 06 ноября 2024 Часто клиенты обращаются к нам еще на этапе приобретения недвижимости, чтобы мы выявили все плюсы и минусы, и помогли выбрать наиболее подходящий вариант. Так было и на этот раз. Учредитель крупной инженерной компании позвонил нам и попросил помочь с выбором. Из продаваемых в бизнес-центре помещений нужно было отобрать наиболее привлекательные площади для их дальнейшего объединения.