Сеть рабочих пространств “Ключ”

Павел Фёдоров управляющий партнёр сети рабочих пространств Ключ мы позиционируем себя как место, где собираются образованные люди, технологические предприниматели, учёные, IT-стартапы

Формат коворкингов уже заслуженно стал важным сегментом офисной недвижимости России: рынок привлекает не только отечественных операторов, но и профессиональных зарубежных игроков, которые имеют долгосрочные стратегии развития. Коворкинги перестали быть трендом и стали бизнесом. Сеть коворкингов ключ начиналась с того, что нужно было “найти такое место, где можно было бы собирать молодых ученых, делать образовательные проекты и предоставлять им (молодым ученым - прим. ред.) рабочие места”. Сегодня “Ключ” - сеть рабочих пространств. Как развивался этот проект на фоне быстро растущего конкурентного рынка рассказывает Павел Фёдоров, управляющий партнёр сети рабочих пространств Ключ.

Как бы Вы охарактеризовали состояние сегмента коворкингов в России (в Москве, Санкт-Петербурге, регионах)? Как давно он начал развиваться? В каких регионах он наиболее активно развит?

— Сегмент коворкингов и гибких офисных пространств начал активно развиваться где-то 3 года назад. Всё началось с Москвы (и здесь же сейчас продолжается активный период роста), второй по активности город — предсказуемо Санкт-Петербург. Всё больше таких пространств появляется и в регионах, но пока что только как отдельные площадки. В отличие от Москвы и Петербурга, там нет крупных сетевых игроков.

Уже сейчас все коворкинги можно поделить на разные сегменты рынка, начиная от бюджетных, расположенных далеко от центра, и заканчивая премиальными для бизнес-аудитории, которой нужен сервис высокого качества.

Один из важных показателей развития рынка в целом — это приход в Россию крупных западных игроков. Например, в 2018 немецкий холдинг rent24 купил и взял в управление московский коворкинг DI Telegraph. А в 2019 в Москву приходит WeWork: летом они открывают сразу 3 площадки.

Всё больше корпоративных клиентов, которым нужен свой офис, стали обращаться к операторам-коворкингам. Не так давно интересную сделку заключили Яндекс и Workki: IT-компания целиком арендовала огромное помещение коворкинга на 4 000 кв.м. Эти первые сделки говорят о том, что у нас уже сформировалась индустрия, а не просто разрозненные игроки на рынке и некие бизнес-энтузиасты развивают новый формат. Стало больше профильных мероприятий и серьёзных аналитических исследований по рынку.

Сколько сегодня нужно вложить в коворкинг, чтобы он был успешен? Какую доходность показывает формат? Какой срок окупаемости

— Чтобы сделать сервисное пространство из помещения в состоянии shell & core, нужно потратить от 25 до 80 тысяч рублей за кв.м. Нормальная окупаемость, если с вложениями, — 3–4 года. Хороший показатель доходности может быть около 30–50 % годовых.
Важно понимать, что этот бизнес работает только при создании сети. Чтобы проект стал по-настоящему успешным, нужно иметь несколько коворкингов с одной управляющей компанией, которая будет в равной степени контролировать все процессы для нескольких точек.
Ещё одно правило, к которому мы пришли на своём опыте: небольшие расходы на площадке — небольшие относительно общих процессов управления, то есть диджитал-продукты или маркетинг эффективнее распределять по большому количеству площадок. В целом, бизнес коворкингов не самый маржинальный, поэтому важно искать возможности повышать эффективность операционной деятельности и на отдельных площадках, и в управляющей компании.

Как давно Вас заинтересовал этот формат? Почему? Как к Вам пришла идея инвестировать в этот формат доходной недвижимости? Когда Вы открыли коворкинг?

— Я занимался проектами в сфере биотехнологий и биомедицины. И в конце 2015 у нас возникла необходимость создать такое место, где можно было бы собирать молодых ученых, делать образовательные проекты и предоставлять им рабочие места. В то же время мои давние друзья и партнёры решили инвестировать свои деньги в строительство и создание коворкинг-пространства. Так в начале 2016 появился первый “Ключ” в Москве — тот, который на Трёхгорной мануфактуре. Получилось так, что я стал этим всем управлять.

У партнёров были деньги для инвестиций, и они начинали проект — само-собой для этого нужен был офис и мы решили, что проще сделать свой коворкинг или большой офис, где можно сесть самим и сдавать остатки помещения друзьям и партнёрам, чем отдельно снимать офисы под свои проекты. Свободные средства были вложены как раз в такое пространство. Это оказалось востребованным не только для нас, но и для похожих компаний.

Какие прогнозы Вы делаете относительно окупаемости Вашего коворкинга?

— Если всё делать и строить самим, за свои же деньги, то окупаемость приходит через 3–4 года.
Есть и другая модель: находить готовые помещения, не требующие ремонта, и договариваться с собственником на управление помещением. Это менее маржинально, но зато в зависимости от формата взаимоотношений с собственником, они могут приносить чистую прибыль оператору уже с первого дня работы, потому что вы не тратитесь на стройку.

Вы собственник здания, в котором располагается Ваш коворкинг, или же арендуете офисное пространство?

— Учитывая, что у нас сейчас 5 площадок, мы используем разные модели. Мы либо арендуем этажи здания по обычной схеме, с фиксированной ставкой, либо работаем на условиях разделения выручки. Причём часто собственник сам инвестирует в ремонт и отделку, а иногда — и в мебель с оборудованием.

На какие характеристики здания Вы обращали внимание, когда выбирали помещение для коворкинга?

Самое важное — это локация, чтобы до места было удобно добираться и приятно там находиться. Смотрим и на инфраструктуру вокруг здания — чтобы рядом были кафе, банки и прочее, на хорошую транспортную доступность. На высокие потолки, большие окна, исторический флёр и атмосферу самого пространства. Чтобы была возможность без труда сделать эффективную планировку. Ну и на ставку аренды, естественно.

На чем основана концепция сети “Ключ”?

— “Ключ” изначально был баром для гиков в Петербурге. И сейчас мы позиционируем себя как место, где собираются образованные люди, технологические предприниматели, учёные, IT-стартапы. Технологии, прогресс, знания, интеллект — всё это прослеживается в дизайне “Ключей” и сообществе наших резидентов.

Мы постарались нашу идею передать в элементах дизайна: например, переговорные в “Ключе” названы именами учёных (Ландау, Паскаль, Максвелл). Раньше в “Ключе” была лаборатория, где сидели резиденты с 3D-принтерами, сейчас там — продакш-студия для съемок видео и записи аудио. Бар в “Ключе” задумывался не просто как бар, а как место для лекций, общения, нетворкинга.
А сам дизайн индустриального лофта с потолками и окнами в пол — это просто красиво и стильно.

Какие офисные планировки представлены в коворкинге (open-space, офисы коридорно-кабинетного типа)?

— В первом “Ключе” на Трёхгорке было всего поровну — коворкинг в опенспейсе и офисы. Потом оказалось, что офисы более востребованы, так что на новых площадках фокус именно на них.

Кто ваши арендаторы: может быть несколько больших компаний, несколько небольших организаций, фрилансеры? Изначально на каких арендаторов рассчитывали?

— Изначально мы рассчитывали на 50/50: половина фрилансеров, остальные — технологические компании. Сейчас фокус сместился на стартапы, небольшие команды либо проектные группы корпораций. Среди примеров таких арендаторов — стартапы-единороги Revolut, Waves, hardware-стартап Comino, рекламное агентство Smetana, команда проекта Locals, представительства крупных компаний: например, Sony Music, Utair. Мероприятия в “Ключе” проводили Google, Red Bull, Ростех и многие другие.

Как Вы привлекаете арендаторов в свой коворкинг? Расскажете о маркетинговой политике?

— Сначала срабатывает сарафанное радио. Через него и друзей общих знакомых сложился бренд “Ключа” — атмосферные удобные пространства в хороших локациях, где работают умные образованные люди и команды.

омимо привычного маркетинга и PR, мы делаем так, чтобы люди о нас рассказывали: организовываем и подбираем ивенты, делаем подходящий контент на сайте и в соцсетях и занимаемся нашим комьюнити.

На какое количество рабочих мест рассчитан коворкинг?

— Сейчас в Москве открыты 5 “Ключей” на 1500 рабочих мест, весной мы запустим шестую площадку на Кузнецком мосту. Цена аренды зависит от самой локации и от выбранного тарифа. Работать в “Ключе” на Патриарших дороже, чем на Арме. Если вы садитесь в коворкинг небольшой командой, то получится выгоднее. Самый бюджетный вариант — 8 400 рублей в месяц по командному тарифу на Даниловской мануфактуре.

Из дополнительных услуг мы предоставляем юридический адрес, сервис покупки мебели в новый офис, локер для хранения вещей и хэлпдески с поддержкой. Переговорными комнатами резиденты пользуются бесплатно 1 час в день и со скидками 50% в остальное время. А в зале для мероприятий на Трёхгорке резиденты могут проводить свои ивенты очень дёшево или совсем бесплатно.

Как вы считаете, сегмент коворкингов перспективен?

— В перспективе мы хотим не только открывать новые площадки, но и запускать продукты для новых корпоративных клиентов. Например, не так давно мы стали предлагать создание и управление офисов под Ключ, штаб-квартир для компаний средних размеров и больших корпораций. Теперь мы можем сделать собственный офис для компании там где они захотят и какой захотят.

В целом, сомнений нет, что рынок будет консолидироваться, появятся новые игроки и инвесторы — в том числе западные, которых привлекает российский рынок в стадии бурного роста. Здесь есть где развернуться и куда расти.