Продажа объекта, находящегося в залоге у банка

В соответствии со ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, в связи с этим существует три формы реализации объекта, находящегося в залоге банка.

• В первом варианте, при ненадлежащем исполнении обязательства собственником объекта, банк обращается в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имуществ, которое впоследствии выставляется на торги или к нотариусу, если такая возможность предусмотрена договором залога, удостоверенным нотариально (ст. 349 ГК РФ).

Внесудебное взыскание допускается, если это предусмотрено соглашением залогодержателя и залогодателя.

Поскольку реализация имущества происходит против воли собственника объекта, то возникают риски со стороны собственника имущества, а именно, связанные  с супругом должника, отсутствием его согласия на передачу в залог имущества, например, в случае отсутствия согласия супруга на залог имущества, он сможет оспорить не только договор купли- продажи, но и договор залога, процессуальными нарушениями судебного разбирательства, исполнительного производства, нарушением порядка проведения торгов, наличием иных кредиторов, оспариванием договора купли- продажи.

При заключении договора купли –продажи в данном случае, необходимо ознакомится с делом в суде на предмет определения стадии рассмотрения дела, наличия жалоб и нарушений, сделать запрос в органы ЗАГС о наличии в течение последних 3 лет зарегистрированного брака у собственника объекта,  проверить верность совершения исполнительной надписи нотариуса, сделать запросы в коммунальные службы о наличии задолженности по коммунальным услугам, проверить базу ФССП РФ, арбитражного суда, судов общей юрисдикции на предмет наличия иных задолженностей у собственника объекта  и исключения возможности предъявления требований со стороны  кредиторов.

Важно проверять основание возникновения права собственности у залогодателя, так как зачастую в случае, к примеру, получения имущества по наследству, возникают другие наследники, которые начинают оспаривать право собственности собственника объекта, а впоследствии и договор залога.

Сделка в целях защиты интересов покупателя должна проводится с сопровождением юриста.

• Во втором варианте, реализация объекта осуществляется с согласия собственника объекта и банка. В данном случае, покупатель и собственник заключаются предварительный договор купли- продажи, в котором обязательно должны быть указаны условия основного договора, прописаны условия внесения денежных средств, сроки заключения основного договора.

Часть денежных средств передается залогодержателю, получается справка о погашении задолженности и снятии обременения. После снятия обременения заключается договор купли- продажи и передается оставшаяся часть денежных средств.

Снятие обременения и внесение денежных средств в погашение кредитного обязательства желательно провести в один день, в целях избежания уклонения продавца от заключения сделки, так как это увеличит срок заключения и приведет к судебным разбирательствам.

Расчет желательно проводить безналичный.

• Третий вариант, если на торгах имущество не было реализовано, то оно передается банку, который реализует заложенное имущество. В данном случае также есть риски со стороны собственника объекта, которые могут быть устранены путем проверки процедуры торгов, и залогодателя.

• Четвертый вариант, возможен путем уступки прав и обязанностей залогодателем по договору залога, кредитному договору покупателю с согласия банка.

В данном случае необходимо проверить надлежащее исполнение обязательств по кредитному договору заемщиком, отсутствие просрочек.

Читайте также

• Аренда офиса: просрочка арендного платежа 10 октября 2023 Начиная свой бизнес, почти каждый предприниматель сталкивается с необходимостью арендовать офисное помещение. И вот, найдя подходящее, он встречается с арендодателем и заключает договор аренды, в котором прописаны основные права и обязанности сторон и условия, на которых, собственно, офис предоставляется в аренду. Одно из условий, которые стороны закрепляют в договоре – размер арендных платежей.
• Юридические особенности заключения долгосрочного договора аренды 16 августа 2023 Долгосрочный договор аренды является неотъемлемой частью современного бизнеса и относится к одному из самых распространенных видов соглашений. Такая правовая конструкция позволяет, с одной стороны, снизить транзакционные издержки арендатора (переезд, заключение новых соглашений), с другой стороны, предоставляет арендодателю возможность получения стабильной платы за арендуемый объект.
• Неотделимые улучшения арендованного помещения: кто компенсирует 31 мая 2023 В течение срока аренды арендатор может совершать с используемым им имуществом определенные действия, в том числе и вносить улучшения. Вопрос разграничения отделимых улучшений от неотделимых является неоднозначным и довольно спорным, но в это же время он имеет большое практическое значение.