Юридические особенности заключения долгосрочного договора аренды

Долгосрочный договор аренды является неотъемлемой частью современного бизнеса и относится к одному из самых распространенных видов соглашений. Такая правовая конструкция позволяет, с одной стороны, снизить транзакционные издержки арендатора (переезд, заключение новых соглашений), с другой стороны, предоставляет арендодателю возможность получения стабильной платы за арендуемый объект.

При этом широкая распространенность такого договорного типа предопределяет и весьма объемный круг вопросов, которые должны быть решены сторонами на этапе заключения соглашения.

Государственная регистрация

Первое, что должно попадать в фокус арендатора – это государственная регистрация аренды. Договор, стороной которого является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме и подлежит регистрации, если срок аренды превышает один год. Формально, отсутствие государственной регистрации не приводит к недействительности соглашения: арендодатель не может потребовать освободить арендуемый объект на этом основании, а арендатор отказаться вносить арендную плату. Однако несоблюдение данного правила влечет для арендатора дополнительные риски. При отсутствии государственной регистрации заключенный договор не будет связывать нового собственника объекта в случае его продажи арендодателем третьему лицу. В такой ситуации арендатор рискует фактически утратить возможность аренды имущества.

Срок аренды

В части определения срока аренды следует также обратить внимание на то, как данное положение будет сформулировано в самом договоре. Действующее законодательство, в самом общем смысле, предусматривает два варианта такого условия. Указание длительного периода действия соглашения (например, 10 лет), либо заключение договора на неопределенный срок. Во втором случае каждая из сторон соглашения имеет право на немотивированный отказ от договора, если заблаговременно уведомит контрагента о своем намерении (в случае с арендой недвижимости уведомить необходимо за 3 месяца, если иной срок не установлен соглашением). Соответственно, если стороны хотят исключить право на немотивированный отказ, разумнее предусмотреть конкретный срок договора аренды, либо увеличить срок, за который должно быть совершено уведомление об отказе.

Индексация арендной ставки

Вероятно, ключевым условием для обеих сторон помимо срока договора, является его цена. Как правило, долгосрочные договоры аренды содержат условие об индексации арендной платы. В связи с этим, арендатору разумно настаивать на том, чтобы порядок, сроки и максимально возможный размер увеличения платежей были четко отражены в тексе соглашения. Во избежание споров, следует четко определить индикатор, с которым связан индексный коэффициент (например, инфляция или индекс потребительских цен). Также, если соглашение содержит условие о выплате арендатором обеспечительного платежа, то его размер, порядок возврата и возможность увеличения (включая как срок уведомления об этом, так и срок, в течение которого он может быть внесен) должны стать предметом обсуждения сторон.

Порядок расторжения

Также особого внимания в долгосрочных договорах заслуживает и порядок их расторжения. Зачастую в таких арендных соглашениях арендодатель настаивает на включение в текст условия о праве расторгнуть договор в случае просрочки в уплате арендных платежей. Арендатору в этом случае разумно договориться о том, чтобы такой просрочкой считалась только регулярная неуплата (например, три месяца подряд), а также конкретизировать порядок уведомления и условия получения юридически значимых сообщений. Последнее в целом относится к любым взаимодействиям сторон после заключения договора и может быть включено в его текст в качестве общих положений.

Отделимые улучшения

Помимо общих вопросов обсуждения заслуживают и ситуации, которые неизбежно будут возникать в процессе исполнения долгосрочного договора. С особым вниманием следует относиться к обязанностям арендатора по осуществлению текущего ремонта арендуемого объекта и судьбе отделимых улучшений, произведенных за его счет. В части отделимых улучшений нелишним будет заранее определить, какие именно изменения в объекте относятся к таковым, поскольку именно это на практике зачастую вызывает споры и является не вполне очевидным для сторон и суда без проведения экспертизы. Также, позитивным условием для арендатора может стать безусловное право на сдачу объекта в субаренду. Такая оговорка в договоре будет выгодна в тех случаях, когда арендатор временно утрачивает интерес в использовании арендуемого объекта, но расторгать договор пока не готов.

Форс-мажор

Одним из относительно новых условий в договорах аренды в настоящее время становится расширение разделов, посвященных форс-мажору. В период пандемии коронавируса многие арендаторы лишились возможности использовать арендуемые объекты для ведения бизнеса. Однако, Правительство РФ и судебная практика в целом, в этой части поддержали арендодателей. С учетом сказанного, в соглашении разумно отразить порядок действий сторон в случае возникновения подобных ситуаций в дальнейшем.

Читайте также

• Аренда офиса: просрочка арендного платежа 10 октября 2023 Начиная свой бизнес, почти каждый предприниматель сталкивается с необходимостью арендовать офисное помещение. И вот, найдя подходящее, он встречается с арендодателем и заключает договор аренды, в котором прописаны основные права и обязанности сторон и условия, на которых, собственно, офис предоставляется в аренду. Одно из условий, которые стороны закрепляют в договоре – размер арендных платежей.
• Продажа объекта, находящегося в залоге у банка 26 июня 2023 В соответствии со ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, в связи с этим существует три формы реализации объекта, находящегося в залоге банка.
• Неотделимые улучшения арендованного помещения: кто компенсирует 31 мая 2023 В течение срока аренды арендатор может совершать с используемым им имуществом определенные действия, в том числе и вносить улучшения. Вопрос разграничения отделимых улучшений от неотделимых является неоднозначным и довольно спорным, но в это же время он имеет большое практическое значение.